Vendre ou louer un logement suppose de remettre à l'acheteur ou au locataire un ensemble de diagnostics techniques. Leur objet est d'informer sur l'état du bien, ses risques et sa performance énergétique. Leur liste n'est pas la même pour une vente et pour une location, et la plupart dépendent de l'âge du logement, de ses équipements ou de sa localisation.
Pour la vente, ces documents forment le dossier de diagnostic technique prévu par l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Pour la location, l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un dossier de diagnostic technique annexé au bail.
En bref. Le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques sont exigés dans presque tous les cas. Les constats sur le plomb, l'amiante, l'électricité et le gaz dépendent de l'âge du bâtiment ou des installations. D'autres diagnostics, termites, mérules, assainissement non collectif ou bruit, dépendent de la localisation. Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G, puis E, un audit énergétique est aussi requis. Les durées de validité varient de six mois à dix ans.
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire à la vente comme à la location, et sa classe doit figurer dans les annonces.
Il est valable dix ans. Les anciens DPE ont toutefois une validité réduite, fixée par le décret du 17 décembre 2020 : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé de l'être le 31 décembre 2024. Ils doivent être refaits avant toute vente ou location.
Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable : l'acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si le diagnostic est erroné, ce dernier pouvant lui-même engager la responsabilité du diagnostiqueur. La classe énergétique conditionne aussi la décence du logement loué : en France métropolitaine, les logements classés G ne sont plus décents pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, et le calendrier prévoit la même règle pour les logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034.
Notre outil DPE menacé indique à partir de quelle date un logement risque de ne plus pouvoir être loué selon sa classe.
L'état des risques informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, sur le potentiel radon et, le cas échéant, sur l'exposition au recul du trait de côte, auxquels le bien est exposé. Il est obligatoire dans les communes couvertes par un plan de prévention ou situées dans certaines zones. Il doit dater de moins de six mois à la date de la signature de l'avant-contrat ou du bail. Il mentionne aussi les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, connus du vendeur ou du bailleur.
Le constat de risque d'exposition au plomb, ou CREP, concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Pour la vente, il doit dater de moins d'un an s'il révèle la présence de plomb au-delà du seuil réglementaire. Pour la location, il doit dater de moins de six ans dans ce cas. Lorsqu'il ne révèle pas de plomb au-delà du seuil, sa durée de validité est illimitée.
L'état de l'installation intérieure d'électricité et celui de l'installation intérieure de gaz sont obligatoires lorsque l'installation a plus de quinze ans. Ils sont valables trois ans pour une vente et six ans pour une location. Un diagnostic établi à l'occasion d'une vente peut être utilisé pour une location s'il date de moins de six ans.
Le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour la vente, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante est annexé à l'avant-contrat. Pour la location, le bailleur tient à la disposition du locataire le dossier amiante des parties privatives, qui peut être communiqué sur demande. Lorsque le repérage ne révèle pas d'amiante, et s'il a été réalisé selon les règles en vigueur depuis le 1er avril 2013, sa validité est en principe illimitée.
Dans les zones exposées au bruit des aéroports, définies par un plan d'exposition au bruit, un document d'information sur cette exposition doit être fourni à la vente comme à la location.
L'état relatif à la présence de termites est exigé lorsque le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Il doit dater de moins de six mois.
Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral en raison d'un risque de mérule, champignon qui dégrade le bois, le vendeur doit fournir une information sur ce risque.
Lorsque le logement n'est pas raccordé au réseau public d'assainissement, un document établi à l'issue du contrôle de l'installation par le service public d'assainissement non collectif doit être fourni. Il doit dater de moins de trois ans.
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique. L'obligation a été étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et doit l'être aux logements classés D le 1er janvier 2034, selon l'article 158 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 et le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022. La date retenue est celle de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte. Selon Service-public, il est valable cinq ans. Dans les départements et régions d'outre-mer, l'obligation vise les logements classés F ou G et sera étendue aux logements classés E le 1er janvier 2028. L'audit propose des scénarios de travaux permettant d'améliorer la performance du logement. Il ne concerne pas les lots de copropriété.
Attention à ne pas confondre deux calendriers distincts issus de la loi Climat et résilience. Le premier, celui de l'audit énergétique à la vente (article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, article 158 de la loi), vise les logements classés F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025 et D à partir du 1er janvier 2034. Le second, celui de la décence énergétique des logements loués (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l'article 160 de la loi Climat), exclut de la location les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, F à partir du 1er janvier 2028 et E à partir du 1er janvier 2034 ; en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ce sont les G à partir du 1er janvier 2028 et les F à partir du 1er janvier 2031.
Pour la vente d'un lot de copropriété, la superficie de la partie privative, dite surface Carrez, doit être mentionnée dans l'avant-contrat et dans l'acte. Une erreur de plus de 5 % au détriment de l'acheteur lui permet de demander une diminution du prix proportionnelle, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique.
Le bail doit mentionner la surface habitable du logement. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart.
Pour une location, le dossier de diagnostic technique comprend, selon les cas : le DPE, le CREP, l'état des installations électricité et gaz, l'état des risques et, le cas échéant, le document sur le bruit. Il est annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Depuis le 1er juillet 2021, le locataire peut se prévaloir des informations du DPE à l'encontre du bailleur, qui reste par ailleurs tenu de délivrer un logement décent.
| Diagnostic | Vente | Location | Validité |
|---|
| DPE | Oui | Oui | 10 ans |
| État des risques | Oui, si zone concernée | Oui, si zone concernée | 6 mois |
| Plomb (avant 1949) | Oui | Oui | 1 an vente, 6 ans location, si plomb ; illimitée sinon |
| Électricité et gaz (installation de plus de 15 ans) | Oui | Oui | 3 ans vente, 6 ans location |
| Amiante (permis avant juillet 1997) | Oui | Dossier tenu à disposition | Illimitée si absence, sous conditions |
| Termites | Si zone délimitée | Non | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Oui | Non | 3 ans |
| Audit énergétique | Maisons et monopropriétés E, F, G | Non | 5 ans |
| Bruit des aéroports | Si zone concernée | Si zone concernée | Selon le plan |
Les diagnostics sont à la charge du vendeur ou du bailleur. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, assuré et indépendant, à l'exception de certains documents comme l'état des risques, que le propriétaire peut remplir lui-même à partir des informations publiques, ou le contrôle de l'assainissement, réalisé par le service public compétent.
À défaut de diagnostic obligatoire à la vente, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'absence de certains documents peut aussi permettre à l'acheteur de demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix. Pour la location, l'absence de diagnostic peut engager la responsabilité du bailleur et fonder une demande de diminution de loyer ou de dommages et intérêts.
Un DPE réalisé pour une vente peut-il servir pour une location ?
Oui, s'il est encore valable. Il en va de même pour les diagnostics électricité et gaz, s'ils datent de moins de six ans.
Le vendeur peut-il réaliser lui-même les diagnostics ?
Non, sauf exceptions comme l'état des risques. Les autres diagnostics doivent être établis par un professionnel certifié.
Un logement neuf est-il concerné ?
En partie. Les diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz ne s'appliquent pas aux constructions récentes, mais le DPE et l'état des risques restent exigés.
Les diagnostics doivent-ils être refaits à chaque nouveau locataire ?
Non, tant qu'ils restent valables. Le bailleur doit simplement les annexer à chaque nouveau bail.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L126-26 à L126-33 et L271-4 à L271-6, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Diagnostic immobilier : quelles sont les obligations du vendeur ? » et « Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ? », consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, articles 158 et 160, et décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, fiches F16096 (DPE) et F37110 (audit énergétique), consulté le 12 octobre 2026.
- Ministère de la transition écologique, page sur l'audit énergétique réglementaire, consulté le 12 octobre 2026.
