Louer à Lyon en 2026 : encadrement des loyers, niveaux de loyers et profil des locataires
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Lyon et Villeurbanne appliquent l'encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. Les deux communes forment un marché locatif dense, où près des deux tiers des ménages sont locataires et où les logements d'une ou deux pièces occupent une place importante. Pour louer ou prendre à bail un logement à Lyon, il faut donc connaître à la fois les règles de l'encadrement et les niveaux de loyers constatés par l'observatoire local.
Ce guide rassemble les données publiques les plus récentes et rappelle les règles applicables. Les loyers de référence changeant chaque année, il convient toujours de vérifier ceux en vigueur à la date de signature du bail.
En bref. Selon l'observatoire local des loyers de l'agglomération lyonnaise, le loyer médian du parc privé atteint 13,60 euros par mètre carré hors charges à Lyon et Villeurbanne en 2024, et 14,50 euros pour les locataires emménagés dans l'année. Selon l'Insee, 64,4 % des ménages lyonnais sont locataires en 2023. Le loyer de base d'un bail signé à Lyon ou Villeurbanne ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié.
Selon le dossier complet de l'Insee publié le 27 août 2026, Lyon comptait 519 127 habitants en 2023, contre 516 092 en 2017 et 496 343 en 2012. La croissance s'est nettement ralentie : la population a progressé de 0,1 % par an en moyenne entre 2017 et 2023, contre 0,8 % entre 2012 et 2017. Sur la période récente, le solde naturel positif, de 0,7 % par an, a été presque entièrement compensé par un solde migratoire apparent négatif, de moins 0,6 % par an.
La population reste jeune : les 15 à 24 ans représentent 19,3 % des habitants et les 25 à 39 ans 25,6 %. Parmi les 15 à 64 ans, 16,1 % sont élèves, étudiants ou stagiaires non rémunérés.
La ville comptait 272 347 ménages en 2023. Les ménages d'une seule personne en représentent 52,2 %, contre 48,4 % en 2012. Le nombre moyen d'occupants par résidence principale est descendu à 1,87. Selon l'Insee, sur les 8 799 résidences principales supplémentaires entre 2017 et 2023, 5 138 s'expliquent par la baisse de la taille des ménages et 3 661 par l'effet démographique.
Sur 271 968 résidences principales en 2023, 175 227 sont occupées par des locataires, soit 64,4 %, dont 16,3 % par des locataires d'un logement HLM loué vide. Les propriétaires occupants représentent 33,4 % des ménages. L'ancienneté moyenne d'emménagement des locataires est de 7,5 ans, contre 16,7 ans pour les propriétaires. Près d'un ménage sur cinq, 19,3 %, a emménagé depuis moins de deux ans.
Les appartements représentent 96,1 % des logements. Les résidences principales d'une pièce en représentent 15,8 % et celles de deux pièces 24,4 %. Le parc est ancien : 14,2 % des résidences principales construites avant 2021 datent d'avant 1919, 22,3 % de la période 1946 à 1970 et 22,5 % de la période 1971 à 1990.
Deux évolutions méritent l'attention. La part des résidences secondaires et logements occasionnels est passée de 2,8 % en 2012 à 6,0 % en 2023, et celle des logements vacants atteint 9,3 %, soit 30 007 logements. Ces logements ne sont pas disponibles pour la location à l'année.
Selon l'Insee, 57,2 % des résidences principales sont chauffées principalement au gaz de ville ou par un réseau de chaleur et 39,8 % à l'électricité. Le fioul ne concerne plus que 1,7 % des logements.
L'observatoire local des loyers de l'agglomération lyonnaise est géré depuis 2014 par l'agence d'urbanisme de l'aire métropolitaine lyonnaise, Urbalyon. Il est agréé par arrêté ministériel du 8 février 2021, et ses données servent de base aux loyers de référence de l'encadrement. Ses résultats les plus récents, publiés le 23 octobre 2025, portent sur l'année 2024.
Selon ces résultats :
Le quart des loyers les plus bas de l'agglomération est inférieur à 10,80 euros par mètre carré, et le quart le plus élevé dépasse 15,00 euros.
À Lyon et Villeurbanne, selon la fiche de résultats 2024 de l'observatoire, le loyer médian atteint 17,50 euros par mètre carré pour un logement d'une pièce, d'une surface moyenne de 31 mètres carrés, soit un loyer moyen de 522 euros. Il descend à 14,30 euros pour deux pièces, 12,50 euros pour trois pièces et 11,60 euros pour quatre pièces. Comme partout, le loyer au mètre carré diminue avec la surface.
L'observatoire découpe Lyon et Villeurbanne en cinq zones de niveaux de loyers homogènes. Le loyer médian varie de 14,40 euros par mètre carré dans la zone 1 à 12,50 euros dans la zone 5. Ces zones regroupent des quartiers et ne correspondent pas exactement aux arrondissements.
Le dispositif repose sur l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Elan, et sur le décret du 2 septembre 2021 qui en fixe le périmètre pour la métropole de Lyon. Selon la préfecture du Rhône, un arrêté préfectoral, mis à jour chaque année, fixe trois niveaux de loyers par mètre carré de surface habitable :
Ces loyers varient selon la zone, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement. L'arrêté applicable aux baux signés depuis le 1er novembre 2025 porte le numéro DDT 69-2025-10-23-00004, selon le site de la préfecture du Rhône.
Selon Service-public, l'encadrement s'applique aux logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale et aux baux mobilité. Les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l'Agence nationale de l'habitat, les logements sociaux, les meublés de tourisme et les sous-locations relèvent d'autres règles.
Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges et hors complément de loyer, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant au logement. Ces montants doivent aussi figurer dans l'annonce.
Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois à compter de sa prise d'effet pour mettre le bailleur en demeure de le faire. Notre outil d'audit d'annonce aide à vérifier que les mentions obligatoires figurent dans une annonce.
Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base lorsque deux conditions sont réunies : le loyer de base est égal au loyer de référence majoré, et le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par rapport aux logements comparables. Le montant et les caractéristiques qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente l'une des caractéristiques suivantes, selon Service-public : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, classe F ou G au diagnostic de performance énergétique, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. C'est au bailleur de prouver qu'il est justifié.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution et le remboursement du trop-perçu, en saisissant la commission départementale de conciliation puis, en cas d'échec, le juge des contentieux de la protection. Il peut aussi signaler le dépassement à la préfecture. Le bailleur encourt une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Pour un bail signé depuis le 24 août 2022 portant sur un logement classé F ou G, le loyer de base ne peut pas dépasser celui appliqué au précédent locataire. Depuis le 22 août 2024, le loyer de ces logements ne peut pas non plus être augmenté lors du renouvellement du bail.
L'encadrement des loyers est une expérimentation prévue par la loi Elan, ouverte jusqu'au 24 novembre 2026. Sa prolongation dépend de l'examen parlementaire en cours. Les baux signés pendant la période d'application restent soumis aux règles en vigueur à la date de leur signature. Nous mettrons cet article à jour dès que le cadre applicable après cette date sera fixé.
Lyon et Villeurbanne sont situées en zone tendue. Le préavis du locataire d'un logement vide est réduit à un mois, la limitation des loyers à la relocation s'applique, et les honoraires de location facturés au locataire sont plafonnés selon le barème des zones tendues.
Lorsqu'un logement est reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire, le nouveau loyer de base ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue au cours des douze derniers mois. Des exceptions existent en cas de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ou de loyer manifestement sous-évalué. Dans tous les cas, le loyer de référence majoré reste un plafond.
Pour un bailleur :
Pour un locataire :
Comment connaître le loyer de référence majoré de mon logement ? La métropole de Lyon et Service-public proposent un simulateur qui permet de tester un loyer à partir de l'adresse et des caractéristiques du logement.
L'encadrement s'applique-t-il aux communes voisines de Lyon ? Non. Il ne concerne que Lyon et Villeurbanne.
Un meublé est-il concerné ? Oui. Des loyers de référence spécifiques existent pour les logements meublés.
Que se passe-t-il pour mon bail si l'expérimentation n'est pas prolongée ? Le loyer fixé au moment de la signature reste celui du bail. Les règles applicables aux futurs baux et aux renouvellements dépendront des décisions du Parlement.
Le bailleur peut-il augmenter un loyer inférieur au loyer de référence minoré ? Oui, lors du renouvellement du bail, par une action en réévaluation. Selon Service-public, il doit en informer le locataire au moins six mois avant la fin du bail, et le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence minoré.