Louer à Paris en 2026 : encadrement des loyers, loyers de référence et règles locales
Pas de photo
Paris est la ville où les règles de fixation des loyers sont les plus strictes de France. Depuis le 1er juillet 2019, le loyer d'un logement mis en location dans la capitale ne peut dépasser un plafond fixé chaque année par le préfet, quartier par quartier et selon les caractéristiques du logement. Le dernier arrêté, du 12 juin 2026, s'applique depuis le 1er juillet 2026. Il est aussi le dernier de l'expérimentation ouverte par la loi ELAN, qui prend fin le 24 novembre 2026 sauf intervention du législateur.
Ce guide présente le fonctionnement de l'encadrement parisien, les niveaux de loyers fixés par l'arrêté, les règles particulières aux meublés et au complément de loyer, ainsi que les recours possibles. Les chiffres cités proviennent de l'arrêté préfectoral et des données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne sur lesquelles il repose.
En bref. À Paris, le loyer de base d'un logement, hors charges et hors complément de loyer, ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature du bail. L'arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 fixe ces montants pour les baux signés du 1er juillet au 24 novembre 2026, selon 14 secteurs géographiques, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé. Pour un studio vide construit avant 1946, le plafond est de 42,6 euros par mètre carré dans le secteur 1, l'un des plus chers, et de 32,9 euros dans le secteur 14, l'un des moins chers. Le dépassement expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 5 000 euros, ou 15 000 euros pour une personne morale.
L'encadrement des loyers à Paris repose sur l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui a ouvert pour cinq ans aux collectivités volontaires situées en zone tendue la possibilité d'en demander l'application. La Ville de Paris a été la première à s'en saisir, et le dispositif s'applique aux baux signés depuis le 1er juillet 2019. La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS, a prolongé l'expérimentation jusqu'au 24 novembre 2026.
L'arrêté de 2026 précise expressément qu'il s'applique du 1er juillet au 24 novembre 2026. Au-delà de cette date, le maintien de l'encadrement suppose une nouvelle disposition législative. Une proposition de loi en ce sens est en cours d'examen au Parlement ; la rédaction publiera un article dédié après son vote. Les baux signés jusqu'au 24 novembre 2026 restent soumis aux plafonds en vigueur à la date de leur signature.
L'agence départementale pour l'information sur le logement de Paris rappelle que le Conseil d'État, par une décision du 18 novembre 2024, a annulé un arrêt de la cour administrative d'appel de Paris qui avait validé l'arrêté préfectoral du 28 mai 2019, au motif que la cour n'avait pas correctement apprécié l'homogénéité des secteurs géographiques. Cette décision porte sur le premier arrêté et ne remet pas en cause, en elle-même, les arrêtés suivants.
Pour chaque catégorie de logement et chaque secteur, l'arrêté fixe trois montants, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et par mois :
La catégorie d'un logement dépend de quatre critères :
Le plafond mensuel du loyer de base est égal au loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. Par exemple, pour un studio vide de 25 mètres carrés construit avant 1946 dans le secteur 1, le plafond est de 42,6 euros multiplié par 25, soit 1 065 euros par mois hors charges.
Notre outil d'audit d'annonce aide à vérifier qu'une annonce parisienne affiche un loyer compatible avec ces plafonds.
L'arrêté du 12 juin 2026 montre des écarts marqués entre les secteurs. Le secteur 1, qui comprend notamment les quartiers Notre-Dame-des-Champs dans le 6e arrondissement, Saint-Thomas-d'Aquin, Invalides, École-Militaire et Gros-Caillou dans le 7e, présente les niveaux parmi les plus élevés. Le secteur 14, qui comprend notamment Bel-Air et Bercy dans le 12e, Combat dans le 19e et Père-Lachaise dans le 20e, présente des niveaux parmi les plus bas.
Pour une location vide, en euros par mètre carré de surface habitable, l'arrêté fixe les montants suivants :
| Logement vide | Secteur 1, référence | Secteur 1, majoré | Secteur 14, référence | Secteur 14, majoré |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce, avant 1946 | 35,5 | 42,6 | 27,4 | 32,9 |
| 1 pièce, 1971 à 1990 | 33,6 | 40,3 | 24,9 | 29,9 |
| 2 pièces, avant 1946 | 31,6 | 37,9 | 25,5 | 30,6 |
| 3 pièces, avant 1946 | 30,0 | 36,0 | 23,4 | 28,1 |
| 4 pièces et plus, 1971 à 1990 | 28,0 | 33,6 | 18,1 | 21,7 |
Deux constats se dégagent. D'abord, le loyer au mètre carré diminue avec la taille du logement : les studios sont, au mètre carré, les logements les plus chers. Ensuite, les logements construits entre 1971 et 1990 ont souvent des loyers de référence inférieurs à ceux des immeubles anciens ou récents, ce qui reflète les préférences observées sur le marché.
Pour les locations meublées, l'arrêté applique au loyer de référence une majoration unitaire par mètre carré, déterminée à partir des écarts constatés par l'Observatoire entre les loyers des logements vides et meublés. Dans le secteur 1, pour un studio construit avant 1946, cette majoration est de 5,0 euros par mètre carré : le loyer de référence passe de 35,5 à 40,5 euros, et le loyer de référence majoré atteint 48,6 euros. Dans le secteur 14, pour la même catégorie, la majoration est de 3,8 euros, et le loyer de référence majoré meublé atteint 37,4 euros.
Un deux-pièces vide de 40 mètres carrés, construit avant 1946, situé dans le secteur 14, a un loyer de référence majoré de 30,6 euros par mètre carré. Le loyer de base ne peut donc pas dépasser 1 224 euros par mois hors charges. Loué meublé, avec un loyer de référence majoré de 34,9 euros, le plafond serait de 1 396 euros. Le même logement dans le secteur 1 aurait un plafond de 1 516 euros vide.
Le bail d'un logement parisien doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, ainsi que, le cas échéant, le montant du complément de loyer et sa justification. Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de le faire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a un mois pour répondre ; à défaut, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Il doit être justifié dans le bail. Il ne peut pas être appliqué à un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, ni à un logement présentant certaines caractéristiques défavorables.
Le locataire qui conteste le complément doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. Devant la commission, c'est au bailleur de prouver que le complément est justifié. En cas d'échec, le locataire dispose de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission pour saisir le juge, qui peut annuler ou réduire le complément, avec effet à la date d'entrée en vigueur du bail.
Paris est aussi située en zone tendue. Lorsqu'un logement est reloué après une vacance de moins de dix-huit mois, le loyer ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Et dans tous les cas, il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Le bailleur doit donc respecter le plus bas des deux plafonds. Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas dépasser celui appliqué au précédent locataire.
La révision annuelle selon l'indice de référence des loyers reste possible si le bail la prévoit, sauf pour un logement classé F ou G.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement des trop-perçus. Au renouvellement, il peut proposer au bailleur une diminution au moins cinq mois avant l'échéance du bail ; à défaut d'accord quatre mois avant l'échéance, il saisit la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge avant l'échéance.
À l'inverse, le bailleur peut engager une action en réévaluation lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, en formulant sa proposition au moins six mois avant l'échéance. À Paris, le locataire peut la contester en fournissant six références de loyers de logements comparables.
Le locataire peut signaler un dépassement à la Ville de Paris, qui instruit les signalements. Après mise en demeure restée sans effet, le bailleur encourt une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le bailleur doit en outre mettre le bail en conformité et rembourser le trop-perçu au locataire.
L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées ? Oui, avec des loyers de référence majorés spécifiques, calculés en ajoutant une majoration unitaire aux loyers des locations vides.
Et aux baux mobilité ? Oui. Service-public précise que l'encadrement concerne les baux d'habitation vides ou meublés et les baux mobilité signés ou renouvelés à Paris.
Que se passera-t-il après le 24 novembre 2026 ? Sans nouvelle loi, l'expérimentation prend fin à cette date. Les baux déjà signés restent soumis aux plafonds en vigueur lors de leur signature ; la situation des baux futurs dépendra du vote du Parlement.
Où trouver les loyers de référence de mon quartier ? Dans l'annexe de l'arrêté préfectoral, publiée par la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement et par la Ville de Paris, ou à l'aide du simulateur en ligne mis à disposition par les pouvoirs publics.
Le bailleur peut-il facturer des honoraires plus élevés à Paris ? Les honoraires de location facturés au locataire sont plafonnés par mètre carré, avec un plafond plus élevé en zone très tendue, dont Paris fait partie.