Prix immobiliers : comment lire les données DVF
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Combien s'est vendu l'appartement voisin ? Depuis 2019, chacun peut répondre à cette question grâce à la base Demandes de valeurs foncières, dite DVF, publiée en données ouvertes par la direction générale des finances publiques. Elle recense les ventes immobilières réellement conclues, avec leur prix, et constitue la source la plus fiable pour se faire une idée du marché. Encore faut-il savoir la lire : une ligne de DVF n'est pas une annonce, et un prix moyen peut cacher des réalités très différentes.
En bref. DVF recense les transactions immobilières des cinq dernières années, issues des actes notariés et du cadastre, sur toute la France à l'exception de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Les fichiers sont mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Pour estimer un prix au mètre carré, il faut isoler les ventes simples d'un seul logement, diviser la valeur foncière par la surface et raisonner sur une médiane plutôt qu'une moyenne.
La publication de DVF repose sur le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations immobilières. Selon la page officielle du jeu de données sur data.gouv.fr, les données sont issues des actes notariés et des informations cadastrales, saisies par les services de la publicité foncière de la DGFiP.
Ce ne sont donc pas des prix demandés, comme dans une annonce, mais des prix effectivement payés, déclarés dans l'acte de vente.
La base couvre les transactions intervenues au cours des cinq dernières années, en métropole et dans les départements d'outre-mer, à l'exception de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Dans ces trois territoires, la publicité foncière relève d'un régime particulier, le livre foncier, ce qui explique leur absence.
Les fichiers sont mis à jour chaque semestre, en avril et en octobre. Chaque mise à jour remplace l'ensemble des fichiers précédents, et de nouvelles transactions peuvent apparaître dans des années déjà publiées, selon la date à laquelle elles ont été enregistrées. Lors de notre vérification du 12 octobre 2026, la dernière mise à jour affichée sur data.gouv.fr datait d'avril 2026. Les ventes les plus récentes n'apparaissent donc qu'avec un décalage de plusieurs mois.
Deux accès principaux existent :
La carte Transpareo rassemble par ailleurs des données publiques du logement par territoire, comme les loyers, le DPE et les risques.
Chaque ligne du fichier correspond à une mutation, c'est-à-dire un changement de propriétaire, ou à l'un des biens qui la composent. On y trouve notamment :
La notice explicative publiée avec les fichiers décrit chaque champ.
Le piège le plus fréquent tient au fait qu'une même mutation peut comporter plusieurs biens : un appartement, une cave et un parking, voire plusieurs logements vendus ensemble. Dans ce cas, la valeur foncière est la même sur chaque ligne et correspond au prix global de la vente. Diviser ce prix par la surface d'un seul des biens fausse complètement le résultat.
Pour une estimation fiable, il faut donc retenir les mutations qui portent sur un seul logement, éventuellement accompagné de dépendances, et écarter les ventes de lots multiples.
Pour un appartement, la surface réelle bâtie est la plus souvent renseignée. La surface Carrez, plus proche de la surface vendue, ne figure pas toujours. Les deux peuvent différer de quelques mètres carrés, ce qui pèse sur le prix au mètre carré d'un petit logement.
Une moyenne est très sensible aux valeurs extrêmes : une vente atypique, un bien d'exception ou une erreur de saisie peuvent la déplacer fortement. La médiane, qui sépare les ventes en deux moitiés égales, résiste mieux à ces écarts. C'est l'indicateur à privilégier pour décrire un quartier.
Sur une rue ou un petit secteur, quelques ventes seulement sont parfois disponibles. Un prix calculé sur trois transactions ne dit presque rien du marché. Il vaut mieux élargir la zone, ou la période, jusqu'à disposer de plusieurs dizaines de ventes comparables.
DVF est une source précieuse, mais incomplète pour juger un bien précis :
DVF donne donc un ordre de grandeur, à confronter à la visite du bien, à ses diagnostics et à l'avis d'un professionnel.
Les fichiers DVF contiennent des données à caractère personnel indirectes. La DGFiP rappelle que, selon l'article R112 A-3 du livre des procédures fiscales, leur utilisation ne doit pas permettre la réidentification des personnes concernées, et que leur réutilisation ne doit pas permettre l'indexation des données par les moteurs de recherche externes. Les données sont diffusées sous Licence ouverte version 2.0.
En pratique, consulter les ventes de son quartier pour estimer un bien est parfaitement légitime. Publier une liste nominative des acheteurs d'une rue ne l'est pas.
Un acheteur s'intéresse à un deux-pièces de 42 mètres carrés dans un quartier donné. Il peut procéder ainsi :
Le résultat ne remplace pas une estimation professionnelle, mais il permet de repérer un prix demandé nettement au-dessus du marché, et d'appuyer une négociation sur des faits.
Les notaires de France et l'Insee publient par ailleurs des indices de prix des logements anciens, construits à partir des bases notariales. Ces indices mesurent l'évolution des prix à qualité constante, sur des périodes trimestrielles. Ils répondent à une autre question que DVF : non pas « combien s'est vendu ce bien ? », mais « de combien les prix ont-ils évolué ? ». Les deux sources sont complémentaires.
Peut-on connaître le nom de l'acheteur ou du vendeur ? Non. DVF ne contient pas l'identité des parties, et sa réutilisation ne doit pas permettre de les réidentifier.
Pourquoi ne trouve-t-on pas une vente récente ? Parce que les fichiers ne sont mis à jour que deux fois par an, et que l'enregistrement des actes prend du temps.
Pourquoi un appartement apparaît-il à un prix aberrant ? Le plus souvent parce que la vente portait sur plusieurs biens, et que le prix affiché est le prix global. Il peut aussi s'agir d'une vente entre proches ou d'une erreur de saisie.
DVF couvre-t-elle Strasbourg ou Metz ? Non. L'Alsace et la Moselle, ainsi que Mayotte, ne figurent pas dans la base.
Peut-on utiliser DVF pour fixer un loyer ? Non. DVF ne contient que des prix de vente. Pour un loyer, les observatoires locaux des loyers et, là où il existe, l'encadrement des loyers sont les bonnes références. Notre outil d'audit d'annonce aide à vérifier un loyer affiché.
Les ventes de logements neufs figurent-elles dans DVF ? Oui. Les ventes en l'état futur d'achèvement apparaissent avec une nature de mutation spécifique. Il vaut mieux les séparer des ventes dans l'ancien, car leurs prix obéissent à une autre logique, frais de notaire réduits et prestations neuves comprises.