Acheter dans l'ancien : le calendrier de la promesse à l'acte
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Entre le moment où un acheteur et un vendeur se mettent d'accord sur un prix et celui où l'acheteur reçoit les clés, il s'écoule généralement plusieurs mois. Ce délai n'est pas une formalité : il correspond à une succession d'étapes encadrées par la loi, qui protègent l'acheteur, permettent au notaire de sécuriser la vente et laissent le temps d'obtenir le financement.
Ce guide reprend le calendrier type d'un achat dans l'ancien, étape par étape, avec les délais légaux et les points de vigilance.
En bref. Après l'accord sur le prix, les parties signent un avant-contrat, compromis ou promesse unilatérale. L'acheteur non professionnel dispose alors d'un délai de rétractation de dix jours. L'avant-contrat prévoit en général une condition suspensive d'obtention de prêt, d'une durée d'au moins un mois. Pendant ce temps, le notaire purge le droit de préemption et réunit les pièces. Une fois l'offre de prêt acceptée, après un délai de réflexion de dix jours, l'acte authentique est signé chez le notaire. Il faut compter le plus souvent trois mois environ entre l'avant-contrat et l'acte.
L'acheteur qui a trouvé un bien formule souvent une offre d'achat écrite, adressée au vendeur ou à l'agent immobilier. Elle indique le prix proposé et la durée de validité de l'offre. Si le vendeur l'accepte au prix proposé, l'accord sur la chose et sur le prix est en principe formé. En pratique, l'offre d'achat est toujours suivie d'un avant-contrat plus complet, qui seul ouvre le délai de rétractation de l'acheteur.
Une offre d'achat ne doit pas être accompagnée d'un versement d'argent : selon l'article 1589-1 du code civil, est nul tout engagement unilatéral d'acquérir un immeuble pour lequel il est exigé un versement de quelque nature que ce soit. Après l'avant-contrat, l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit en outre tout versement de l'acheteur non professionnel avant l'expiration du délai de rétractation, sauf lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour la vente et que le versement est fait entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière. Lorsque l'acte est signé chez le notaire, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de dix jours.
Avant de signer quoi que ce soit, l'acheteur a intérêt à :
Notre outil sur les frais d'agence aide à vérifier le montant des honoraires et la personne qui en a la charge.
Deux formes d'avant-contrat existent :
Dans la promesse unilatérale, l'acheteur verse en général une indemnité d'immobilisation, souvent fixée par usage autour de 10 % du prix. Si l'acheteur ne lève pas l'option sans pouvoir se prévaloir d'une condition suspensive, l'indemnité reste acquise au vendeur.
Une promesse unilatérale de vente sous signature privée doit, à peine de nullité, être enregistrée auprès de l'administration fiscale dans les dix jours de son acceptation par l'acheteur, selon l'article 1589-2 du code civil. Cette formalité n'est pas exigée lorsqu'elle est reçue par un notaire.
Dans le compromis, l'acheteur verse souvent un dépôt de garantie, généralement compris entre 5 et 10 % du prix, conservé par le notaire ou l'agent immobilier jusqu'à la vente.
L'avant-contrat peut être signé chez un notaire ou sous signature privée, notamment par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Le recours au notaire dès cette étape permet de vérifier plus tôt la situation juridique du bien et de rédiger des conditions suspensives adaptées. Les deux parties peuvent avoir chacune leur notaire, sans surcoût : les émoluments sont alors partagés entre eux.
L'avant-contrat décrit le bien, fixe le prix et les modalités de paiement, prévoit la date limite de signature de l'acte authentique et énumère les conditions suspensives. Y sont annexés notamment :
Selon l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, l'acheteur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de dix jours après la signature de l'avant-contrat. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, ou de sa remise en main propre, selon les modalités prévues par la loi.
L'acheteur peut se rétracter sans avoir à donner de motif, par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception. Les sommes éventuellement versées doivent lui être restituées par le professionnel qui les détient dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de rétractation, selon l'article L271-2 du même code.
Le délai de rétractation profite uniquement à l'acheteur. Le vendeur est engagé dès la signature.
Lorsque l'acheteur finance tout ou partie de l'achat par un crédit, l'avant-contrat doit, selon le code de la consommation, indiquer s'il recourt à un prêt. La vente est alors conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. La durée de validité de cette condition ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte.
L'avant-contrat précise les caractéristiques du prêt recherché : montant, durée, taux maximal. Si l'acheteur, malgré des démarches sérieuses, n'obtient pas un prêt conforme à ces caractéristiques, la vente ne se réalise pas et le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation lui est restitué. Il doit pouvoir justifier de ses demandes et des refus des banques.
Si l'acheteur renonce à emprunter, l'avant-contrat doit comporter une mention manuscrite par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir de la condition suspensive.
D'autres conditions peuvent être prévues, selon la situation :
Entre l'avant-contrat et l'acte authentique, le notaire réunit les pièces nécessaires à la vente. Ce travail explique en grande partie la durée du processus.
Dans de nombreuses communes, la collectivité dispose d'un droit de préemption urbain, qui lui permet d'acquérir le bien en priorité. Le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner. La collectivité dispose en principe de deux mois pour se prononcer. Son silence vaut renonciation. Dans les faits, la préemption reste rare, mais ce délai pèse sur le calendrier.
Le notaire vérifie notamment :
Une fois le dossier accepté, la banque adresse à l'acheteur une offre de prêt. Selon le code de la consommation, l'emprunteur ne peut pas l'accepter avant un délai de dix jours après sa réception. Ce délai de réflexion est incompressible : l'acceptation datée du dixième jour ou plus tôt serait irrégulière. Selon l'article L313-34 du code de la consommation, le prêteur doit maintenir les conditions de l'offre pendant au moins trente jours à compter de sa réception.
Après l'acceptation de l'offre, la banque transfère les fonds au notaire avant la signature de l'acte. L'acheteur verse son apport personnel et les frais au notaire, par virement. Les fonds doivent être disponibles sur le compte du notaire avant la signature.
L'acte authentique de vente est signé chez le notaire, en présence des parties ou de leurs représentants munis d'une procuration. Une signature électronique à distance est également possible. Le notaire lit les principales clauses de l'acte et s'assure que les conditions suspensives sont réalisées.
Avant la signature, il est prudent de visiter une dernière fois le bien, pour vérifier qu'il est dans l'état convenu et, s'il doit être libre, qu'il a bien été libéré.
Le prix est versé au vendeur par l'intermédiaire du notaire, et l'acheteur reçoit les clés le jour de la signature, sauf accord différent. Le notaire publie ensuite l'acte au service de la publicité foncière, ce qui rend la vente opposable aux tiers, puis remet à l'acheteur une attestation de propriété. L'acte définitif lui est adressé quelques mois plus tard.
Les frais dits de notaire comprennent surtout les droits de mutation perçus pour le compte des collectivités, les émoluments réglementés du notaire et les débours. Dans l'ancien, ils représentent généralement entre 7 et 8 % du prix, selon le département et le montant. Notre article sur les droits de mutation détaille les taux départementaux.
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Accord sur le prix et offre d'achat | Jour J |
| Signature de l'avant-contrat | Quelques jours à quelques semaines |
| Délai de rétractation de l'acheteur | 10 jours après notification |
| Recherche de financement, condition suspensive | Au moins 1 mois, souvent 45 à 60 jours |
| Purge du droit de préemption | Jusqu'à 2 mois |
| Délai de réflexion sur l'offre de prêt | 10 jours après réception |
| Signature de l'acte authentique | Le plus souvent 3 mois environ après l'avant-contrat |
Ces délais se chevauchent : le notaire mène ses vérifications pendant que l'acheteur cherche son financement. Un dossier complexe, une copropriété en difficulté ou une succession non réglée peuvent allonger sensiblement le calendrier.
L'achat d'un appartement en copropriété impose des vérifications supplémentaires. Selon l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, l'avant-contrat portant sur un lot de copropriété doit être accompagné de documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, comme le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, et à sa situation financière, notamment le montant des charges payées par le vendeur au cours des deux exercices précédents et les sommes susceptibles d'être dues au syndicat. Lorsque ces documents ne sont pas annexés, le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de leur communication à l'acheteur.
Ces documents permettent d'anticiper le budget réel : un ravalement voté, une rénovation énergétique en projet ou des impayés importants dans la copropriété peuvent peser lourdement sur le coût de l'achat. Il est utile de les lire avant de signer, et non après.
Un logement peut être vendu alors qu'il est loué. L'acheteur reprend alors le bail en cours, avec ses conditions, et devient le bailleur du locataire en place. Il ne peut pas donner congé avant l'échéance du bail, et un congé pour vendre ou pour reprendre obéit à des conditions strictes. Le prix d'un logement occupé est souvent inférieur à celui d'un logement libre.
Lorsque c'est le propriétaire qui donne congé à son locataire pour vendre un logement vide, le locataire bénéficie d'un droit de préemption prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : il est prioritaire pour acheter aux conditions indiquées dans le congé. L'acheteur d'un bien libéré dans ces conditions a intérêt à vérifier, avec le notaire, que cette procédure a été respectée.
Peut-on se rétracter après le délai de dix jours ? Non, sauf si une condition suspensive ne se réalise pas. Après ce délai, un acheteur qui renonce sans motif légitime perd en principe son dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation, et peut être condamné à des dommages et intérêts.
Le vendeur peut-il accepter une meilleure offre après le compromis ? Non. Le vendeur est engagé dès la signature de l'avant-contrat. Il ne peut pas vendre le bien à un tiers.
Combien de temps dure une condition suspensive de prêt ? Au moins un mois selon la loi. En pratique, les parties prévoient souvent quarante-cinq à soixante jours.
Faut-il obligatoirement passer par un notaire ? Pour l'acte définitif, oui : la vente d'un immeuble doit être constatée par acte authentique pour être publiée au fichier immobilier. L'avant-contrat peut, lui, être signé sous signature privée.
Que se passe-t-il si la mairie préempte le bien ? La vente à l'acheteur ne se réalise pas, et les sommes versées lui sont restituées. La collectivité acquiert le bien au prix de la déclaration ou à un prix fixé par le juge de l'expropriation.
L'acheteur peut-il faire des travaux avant la signature de l'acte ? Non, sauf accord exprès du vendeur, car il n'est pas encore propriétaire. Il peut en revanche faire établir des devis en visitant le bien avec des artisans, ce qui permet d'affiner son plan de financement avant l'offre de prêt.
Que se passe-t-il si le vendeur refuse de signer l'acte ? Avec un compromis, l'acheteur peut demander en justice que la vente soit constatée, ou renoncer et réclamer des dommages et intérêts. Le recours à un avocat ou au notaire est alors conseillé.