L'assurance habitation est l'une des premières démarches d'un locataire qui emménage. Pour un logement loué à titre de résidence principale, elle n'est pas facultative : l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre. Le bailleur a lui aussi des intérêts à protéger, et dans une copropriété, la loi lui impose une assurance de responsabilité civile.
Cette fiche fait le point sur ce que chacun doit assurer, sur les justificatifs à fournir et sur ce qui se passe lorsque le locataire ne s'assure pas.
En bref. Le locataire doit être assuré au minimum contre les risques locatifs, c'est-à-dire l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. Il remet une attestation à l'entrée dans les lieux, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, le bailleur peut, selon ce que prévoit le bail, demander la résiliation ou souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût. Le copropriétaire bailleur doit être assuré en responsabilité civile.
Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail, sauf s'il prouve qu'elles résultent de la force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est également présumé responsable en cas d'incendie, selon le code civil.
L'assurance obligatoire couvre les risques locatifs. Selon Service-public, elle doit couvrir au minimum l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. Elle indemnise les dommages causés au logement loué dont le locataire est responsable.
La garantie des risques locatifs ne couvre que les dommages causés au logement. Elle ne couvre pas :
- les dommages causés aux voisins et aux tiers lorsque le sinistre s'étend au-delà du logement : pour cela, il faut une garantie « recours des voisins et des tiers » ;
- les biens personnels du locataire : leur protection suppose une assurance multirisque habitation.
Ces garanties sont facultatives, mais fortement recommandées. Un dégât des eaux qui atteint l'appartement du dessous, par exemple, peut engager la responsabilité du locataire bien au-delà de son propre logement.
L'obligation s'applique aux logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, ainsi qu'au bail mobilité. Elle ne s'applique pas, au titre de la loi de 1989, aux locations saisonnières, même si une assurance reste vivement conseillée.
Le locataire doit justifier de son assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. L'attestation est délivrée par l'assureur. Le bailleur ne peut pas imposer le choix d'une compagnie d'assurance : le locataire reste libre de son assureur, pourvu que les risques locatifs soient couverts.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre deux possibilités au bailleur.
Le bail peut contenir une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut d'assurance. Cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Si le locataire ne justifie pas d'une assurance dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation.
Le bailleur peut aussi, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire. Le coût de la prime, éventuellement majoré dans une limite fixée par décret, est alors récupérable auprès du locataire, par douzième à chaque paiement du loyer. Cette assurance ne couvre que les risques locatifs, et non les biens du locataire.
Lorsque le bailleur a souscrit une assurance pour son compte, le locataire peut à tout moment y mettre fin en justifiant d'une assurance personnelle. Le bailleur résilie alors le contrat qu'il avait souscrit.
Ces deux options ne se cumulent pas : en souscrivant une assurance pour le compte du locataire, le bailleur renonce à se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
En colocation, chaque colocataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs. L'article 8-1 de la loi de 1989 prévoit que les parties peuvent convenir, dès la conclusion du bail, que le bailleur souscrive une assurance pour le compte des colocataires. Le montant de la prime est alors récupérable auprès d'eux, par douzième, avec le loyer.
Dans la pratique, les colocataires d'un bail unique souscrivent souvent un contrat unique au nom de tous. Il faut veiller à ce que chacun soit bien désigné comme assuré, et à mettre le contrat à jour en cas de changement de colocataire.
Depuis la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Le bailleur d'un appartement en copropriété doit donc être couvert, généralement par une assurance dite « propriétaire non occupant ».
Pour une maison individuelle louée, aucune assurance n'est imposée au bailleur par la loi de 1989. L'assurance propriétaire non occupant reste toutefois recommandée. Elle peut couvrir :
- la responsabilité du bailleur en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien ;
- les dommages survenant pendant une période de vacance entre deux locataires ;
- les dommages non couverts par l'assurance du locataire, ou lorsque celle-ci est insuffisante.
En copropriété, le syndicat des copropriétaires assure en principe l'immeuble et sa responsabilité civile. Cette assurance couvre les parties communes, mais ne dispense pas chaque copropriétaire bailleur de son obligation personnelle.
L'assurance contre les loyers impayés est facultative. Elle relève d'une autre logique : elle protège le bailleur contre le défaut de paiement, et non contre les dommages au logement. Elle ne peut en principe pas être cumulée avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en location. Il doit être déclaré à l'assureur dans le délai prévu au contrat, délai qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés selon le code des assurances. Un constat amiable de dégât des eaux, rempli avec le voisin concerné ou le bailleur, facilite le règlement. Les conventions entre assureurs déterminent ensuite lequel prend en charge les dommages, selon leur montant et leur origine.
La répartition des réparations entre locataire et bailleur obéit à des règles distinctes de celles de l'assurance. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives, à la charge du locataire. Notre outil sur les réparations aide à déterminer qui doit payer une réparation donnée.
Depuis la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite loi Hamon, un assuré peut résilier son contrat d'assurance habitation à tout moment après la première année de souscription, sans frais ni pénalité. La résiliation prend effet un mois après sa notification à l'assureur. Le locataire qui change d'assureur doit veiller à ce que le nouveau contrat prenne effet sans interruption de garantie, et transmettre la nouvelle attestation au bailleur.
En cas de déménagement, le contrat peut être résilié en raison du changement de situation, ou transféré vers le nouveau logement. Dans ce second cas, l'assureur doit en être informé, car la prime dépend notamment de la surface et de la localisation du logement.
Pour le locataire :
- souscrire l'assurance avant la remise des clés ;
- vérifier que les risques locatifs sont couverts, et envisager la garantie recours des voisins ;
- transmettre l'attestation chaque année lorsque le bailleur la demande ;
- prévenir l'assureur en cas de déménagement, pour adapter ou résilier le contrat.
Pour le bailleur :
- demander l'attestation à l'entrée dans les lieux et chaque année ;
- vérifier la présence d'une clause de résiliation pour défaut d'assurance dans le bail ;
- souscrire une assurance de responsabilité civile, obligatoire en copropriété ;
- ne pas imposer d'assureur au locataire.
Le bailleur peut-il exiger une assurance multirisque habitation ?
Il peut exiger la couverture des risques locatifs. Les garanties complémentaires, comme la protection des biens du locataire, relèvent du choix de celui-ci.
Un étudiant en résidence universitaire doit-il s'assurer ?
Les règles dépendent du statut de la résidence et du contrat d'occupation. En pratique, la plupart des gestionnaires exigent une attestation d'assurance.
Le locataire peut-il résilier son assurance en cours de bail ?
Il peut changer d'assureur, notamment après la première année, mais il doit rester assuré pendant toute la durée du bail.
Qui paie en cas d'incendie causé par le locataire ?
L'assurance du locataire indemnise les dommages causés au logement au titre des risques locatifs, et ceux causés aux voisins s'il a souscrit la garantie correspondante.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 8-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Quelles sont les règles d'un bail mobilité ? », fiche F34759, rubrique assurance habitation du locataire, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, fiche sur l'assurance habitation du locataire, consulté le 12 octobre 2026.
