Marché locatif : le bilan de l'année 2026
L'année 2026 a été marquée, pour le marché locatif, par une hausse modérée de l'indice de référence des loyers, par des niveaux de loyers toujours plus élevés pour les nouveaux locataires que pour les locataires installés, et par plusieurs décisions réglementaires dont les effets se feront sentir en 2027. Ce bilan, arrêté au 12 octobre 2026, rassemble les données publiques disponibles à cette date et signale les échéances encore ouvertes.
En bref. L'indice de référence des loyers progresse de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026, selon l'Insee. Le plafonnement des hausses de loyer à la relocation et au renouvellement en zone tendue a été prolongé jusqu'au 31 juillet 2027. L'expérimentation de l'encadrement des loyers prend fin le 24 novembre 2026, sauf intervention du législateur. Un décret du 25 août 2026 redéfinit la liste des communes soumises à la taxe sur la vacance des logements à partir de 2027.
Des révisions de loyer modérées
L'indice de référence des loyers, qui plafonne la révision annuelle des loyers en cours de bail, s'établit à 148,37 au deuxième trimestre 2026, en hausse de 1,15 % sur un an, selon l'Insee. Au premier trimestre 2026, sa progression annuelle n'était que de 0,78 %. Après les fortes hausses de 2022 et 2023, plafonnées à 3,5 % par la loi, les révisions de loyer sont donc revenues à un rythme proche de 1 %. L'indice du troisième trimestre 2026 doit être publié par l'Insee à la mi-octobre ; la rédaction le présentera dès sa parution.
Pour un loyer de 800 euros hors charges indexé sur le deuxième trimestre, la révision autorisée en 2026 représente un peu plus de 9 euros par mois. Notre outil de révision de loyer calcule le nouveau loyer à partir de l'indice applicable.
Des loyers de marché au-dessus des loyers en place
Les observatoires locaux des loyers, dont les résultats 2025 ont été publiés au cours de l'année 2026, confirment un constat déjà ancien : les locataires qui emménagent paient sensiblement plus que ceux qui sont installés.
| Territoire | Loyer médian 2025, ensemble du parc privé | Source |
|---|---|---|
| Eurométropole de Strasbourg | 11,6 €/m² | Adeus, juillet 2026 |
| Rennes Métropole | 11,9 €/m² | ADIL 35, octobre 2026 |
| Agglomération toulousaine, loyer de marché | 12,5 €/m² | Observatoire local des loyers, mars 2026 |
Dans l'Eurométropole de Strasbourg, le loyer médian de marché, pour les locataires entrés depuis un an ou moins, atteint 13,1 euros par mètre carré, contre 11,1 euros pour les baux en cours depuis plus d'un an. À Toulouse, le loyer médian de marché est passé de 12 euros en 2024 à 12,5 euros en 2025. Les écarts entre centre et périphérie restent marqués : à Rennes, le loyer médian est de 12,9 euros par mètre carré dans la ville, contre 10,6 euros en périphérie.
Ces chiffres sont à lire avec prudence : ils portent sur l'année 2025, et chaque observatoire publie selon son propre calendrier. Pour suivre les données par territoire, voir notre carte du logement.
Les règles qui ont changé
Le plafonnement des hausses prolongé
Dans les communes classées en zone tendue, le loyer d'un logement reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire ne peut en principe pas dépasser l'ancien loyer, révisé selon l'indice. Selon Service-public, ce dispositif, qui s'applique aussi au renouvellement du bail, a été prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
L'encadrement des loyers à l'échéance
L'encadrement du niveau des loyers, appliqué notamment à Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux, repose sur une expérimentation ouverte par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS de 2022 jusqu'au 24 novembre 2026. Les arrêtés préfectoraux pris en 2026, comme ceux de Paris, Lille et Montpellier, s'appliquent jusqu'à cette date. Une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif est en cours d'examen au Parlement. Les baux signés jusqu'au 24 novembre 2026 restent soumis aux plafonds en vigueur à leur date de signature ; la rédaction publiera un article dédié après le vote.
Une nouvelle liste pour la taxe sur la vacance
Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe la liste des communes où s'applique la taxe sur la vacance des locaux d'habitation prévue par l'article 1406 bis du code général des impôts. Il abroge, à compter du 1er janvier 2027, le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui servait jusqu'ici de référence. Les grandes agglomérations comme Strasbourg ou Rennes figurent dans sa première liste, consacrée aux agglomérations de plus de 50 000 habitants. Mais ce décret ne vise que la taxe : l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoient le préavis réduit et le plafonnement des hausses, prévoit seulement qu'« un décret fixe la liste des communes ». Au 12 octobre 2026, la rédaction n'a pas identifié de texte qui désigne la liste applicable au droit locatif après le 1er janvier 2027. C'est l'un des points à surveiller.
La décence énergétique
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne sont plus décents en France métropolitaine pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions. L'interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E en 2034. Dans les départements d'outre-mer, le calendrier est décalé : 2028 pour la classe G et 2031 pour la classe F. Le gel des loyers des logements classés F ou G continue de s'appliquer.
Une demande toujours portée par les grandes villes
Le recensement de 2023, publié par l'Insee en août 2026, confirme le poids des locataires dans les grandes villes universitaires : 71 % des ménages à Strasbourg, 65,8 % à Toulouse et 64,3 % à Rennes. La croissance démographique, d'environ 1 % par an à Rennes entre 2017 et 2023, et la diminution continue de la taille des ménages entretiennent la demande de petits logements.
Ce qu'il faut surveiller d'ici la fin de l'année
- La publication de l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026, à la mi-octobre.
- Le sort de l'encadrement des loyers après le 24 novembre 2026.
- Le début de la trêve hivernale des expulsions le 1er novembre 2026, jusqu'au 31 mars 2027.
- L'entrée en vigueur, le 1er janvier 2027, de la nouvelle liste des communes soumises à la taxe sur la vacance, et la désignation de la liste applicable au préavis réduit et au plafonnement des hausses.
Questions fréquentes
De combien puis-je augmenter un loyer en 2026 ? Au plus de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers prévue au bail, soit 1,15 % pour un bail indexé sur le deuxième trimestre, à condition que le bail contienne une clause de révision.
L'encadrement des loyers s'arrête-t-il le 24 novembre 2026 ? L'expérimentation prend fin à cette date, sauf si le législateur la prolonge ou la pérennise. Un texte est en cours d'examen.
Un logement classé F peut-il encore être loué ? Oui, jusqu'au 31 décembre 2027 en France métropolitaine, mais son loyer ne peut pas être augmenté.
Sources
- Insee, « Au deuxième trimestre 2026, l'indice de référence des loyers augmente de 1,15 % sur un an », Informations rapides n° 167, 10 juillet 2026, consulté le 12 octobre 2026.
- Insee, dossiers complets des communes de Strasbourg, Toulouse et Rennes, recensement de la population 2023, parus le 27 août 2026, consulté le 12 octobre 2026.
- Observatoires locaux des loyers de l'Eurométropole de Strasbourg (Adeus, juillet 2026), de Rennes Métropole (ADIL 35, 6 octobre 2026) et de l'agglomération toulousaine (12 mars 2026), réseau des observatoires des loyers, consulté le 12 octobre 2026.
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, décret n° 2026-831 du 25 août 2026 et loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, actualité A17566 et fiche F1314 sur l'encadrement des loyers, consulté le 12 octobre 2026.
