Un bailleur ne peut pas mettre fin à un bail d'habitation quand il le souhaite. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne lui permet de donner congé qu'à l'échéance du bail, et pour l'un des trois motifs limitativement prévus par son article 15 : la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés. Cette fiche détaille les deux premiers motifs, les plus fréquents, et les erreurs qui rendent un congé nul.
En bref. Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail vide, trois mois pour un meublé. Il indique son motif. Pour une reprise, il nomme le bénéficiaire et précise son lien avec le bailleur. Pour une vente, il vaut offre de vente au locataire, avec le prix et les conditions. Un congé frauduleux expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros, ou 30 000 euros pour une personne morale.
Pour une location vide, le congé du bailleur doit être reçu par le locataire au moins six mois avant la date d'échéance du bail. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre recommandée que le locataire n'est pas allé chercher pose difficulté : c'est la date de première présentation qui est discutée, et la jurisprudence est prudente. Pour cette raison, beaucoup de bailleurs préfèrent la signification par commissaire de justice, dont la date est incontestable.
Un congé reçu trop tard n'est pas valable pour l'échéance visée. Le bail se reconduit alors tacitement, pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et le bailleur devra recommencer la procédure pour l'échéance suivante.
Pour une location meublée, l'article 25-8 de la loi prévoit un préavis de trois mois avant l'échéance du bail, avec les mêmes motifs possibles.
Notre outil congé calcule la date limite d'envoi à partir de la date de signature du bail.
L'article 15 énumère les bénéficiaires possibles : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants et descendants, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire. Aucun autre proche, frère, sœur ou ami, ne peut justifier une reprise.
Lorsque le bailleur est une société civile immobilière familiale, la reprise est ouverte au profit d'un associé, sous conditions. Une société commerciale ne peut pas donner congé pour reprise.
À peine de nullité, le congé pour reprise indique le nom et l'adresse du bénéficiaire, ainsi que la nature du lien qui l'unit au bailleur. Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre le logement. Depuis la loi ALUR, le juge peut vérifier ce caractère, y compris d'office, et le bailleur a intérêt à conserver des éléments concrets : mutation professionnelle, projet d'installation d'un enfant étudiant, retraite.
Le bénéficiaire doit occuper effectivement le logement à titre de résidence principale, c'est-à-dire au moins huit mois par an. Un congé pour reprise suivi d'une relocation à un tiers ou d'une vente rapide sera présumé frauduleux.
Le congé pour vente indique le prix et les conditions de la vente envisagée. Il vaut offre de vente au profit du locataire : c'est le droit de préemption. Le locataire dispose des deux premiers mois du délai de préavis pour accepter. S'il accepte, il dispose de deux mois pour signer l'acte de vente, porté à quatre mois s'il indique recourir à un prêt. S'il ne répond pas dans les deux mois, l'offre devient caduque.
Le congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15, faute de quoi il est nul.
Si le bailleur décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit, à défaut de l'avoir fait lui-même, faire notifier ces nouvelles conditions au locataire par le notaire. Cette seconde offre est valable un mois. Une vente conclue à un tiers sans cette notification est nulle.
Le droit de préemption ne s'applique pas aux ventes entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous réserve que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans. Une vente du logement occupé, sans congé, reste possible à tout moment : le bail se poursuit alors avec le nouveau propriétaire.
Le III de l'article 15 protège les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par référence aux plafonds de ressources du logement social. Le bailleur ne peut leur donner congé, pour reprise ou pour vente, sans leur proposer un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi. La même protection bénéficie au locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources.
Cette obligation ne s'impose pas lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans, ou lorsque ses propres ressources sont inférieures au plafond.
Deux décisions récentes de la Cour de cassation précisent l'appréciation des ressources. Par un arrêt de la troisième chambre civile du 24 octobre 2024, elle a jugé que les ressources du locataire s'apprécient sur les douze mois précédant la notification du congé. Par un arrêt du 2 octobre 2025, elle a retenu que les revenus fonciers du bailleur sont pris en compte pour leur montant brut. L'âge s'apprécie à la date d'échéance du bail.
Le IV de l'article 15 punit d'une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 euros pour une personne physique, et 30 000 euros pour une personne morale, le bailleur qui délivre un congé frauduleux. Le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution dans sa décision n° 2023-1050 QPC.
Le locataire évincé peut en outre demander des dommages et intérêts au juge civil pour le préjudice subi : frais de déménagement, différence de loyer, troubles dans ses conditions d'existence. Le juge apprécie la fraude au regard des faits, notamment de ce qu'il advient du logement après le départ du locataire.
Le locataire qui reçoit un congé peut partir avant la fin du préavis. Dans ce cas, il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux, comme le prévoit l'article 15.
S'il estime le congé irrégulier, il peut rester dans le logement à l'échéance et laisser le bailleur saisir le juge, ou contester lui-même le congé devant le juge des contentieux de la protection. Les points les plus souvent soulevés sont le délai, l'absence de mention du bénéficiaire, l'absence de reproduction des alinéas sur la préemption et le non-respect de la protection des locataires âgés.
Dans tous les cas, le locataire a intérêt à répondre par écrit et à conserver une copie du congé, de l'enveloppe et de l'avis de réception. Ces pièces fixent la chronologie, qui est souvent décisive devant le juge.
- Compter le délai à partir de l'envoi plutôt que de la réception.
- Viser une date qui n'est pas l'échéance du bail, par exemple la date anniversaire d'un avenant.
- Oublier le lien de parenté du bénéficiaire, ou désigner un proche non prévu par la loi.
- Ne pas reproduire les textes sur le droit de préemption dans un congé pour vente.
- Ignorer l'âge et les ressources du locataire au moment de préparer le congé.
Peut-on donner congé pendant la première période du bail ?
Le congé ne prend effet qu'à l'échéance. Il peut être délivré plus de six mois avant, mais un congé trop anticipé peut être contesté s'il paraît sans rapport avec un projet réel.
Le nouveau propriétaire peut-il donner congé tout de suite ?
Pas toujours. Lorsqu'un logement est acheté occupé, l'article 15 limite les possibilités de congé de l'acquéreur : un congé pour vente n'est possible qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours, et un congé pour reprise ne prend effet, si l'échéance intervient moins de deux ans après l'acquisition, qu'à l'expiration de ce délai de deux ans. Il est prudent de relire le texte en vigueur avant d'agir.
La date de la remise en main propre compte-t-elle ?
Oui, à condition que le bailleur dispose d'un récépissé ou d'un émargement daté signé par le locataire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 octobre 2024, consulté le 12 octobre 2026.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 octobre 2025, consulté le 12 octobre 2026.
- Conseil constitutionnel, décision n° 2023-1050 QPC, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Congé donné par le propriétaire d'un logement vide », consulté le 12 octobre 2026.
