Acheter ou posséder un appartement, c'est entrer dans une copropriété, avec ses règles et son budget. Deux documents structurent cette vie collective : le règlement de copropriété, qui fixe les droits et obligations de chacun, et l'appel de charges, que le syndic adresse régulièrement à chaque copropriétaire. Leur lecture est souvent jugée difficile. Elle devient plus simple lorsqu'on en connaît la logique, fixée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.
En bref. Le règlement de copropriété définit les parties privatives et communes, la destination de l'immeuble et la répartition des charges entre les lots, exprimée en tantièmes. Les charges générales se répartissent selon la valeur relative des lots, les charges spéciales selon l'utilité des services et équipements pour chaque lot. L'appel de charges réclame en principe chaque trimestre le quart du budget prévisionnel voté en assemblée générale, auquel s'ajoutent les appels pour travaux et la cotisation au fonds de travaux.
Le règlement de copropriété est un document obligatoire, publié au fichier immobilier. Selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il détermine :
- la destination des parties privatives et communes, ainsi que leurs conditions de jouissance ;
- les règles relatives à l'administration des parties communes ;
- la répartition des charges entre les copropriétaires.
Il est souvent accompagné d'un état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro, décrit sa composition et lui attribue une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes.
Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire : l'appartement lui-même, souvent une cave ou un parking. Les parties communes sont affectées à l'usage de tous ou de plusieurs copropriétaires : le sol, le gros œuvre, les toitures, les halls, les escaliers, les canalisations communes. Le règlement précise la frontière, qui peut varier d'un immeuble à l'autre pour certains éléments comme les fenêtres ou les balcons.
La destination de l'immeuble, résidentielle, mixte ou commerciale, conditionne les usages autorisés dans les lots. Certaines clauses peuvent limiter l'exercice d'une activité professionnelle ou la location meublée de courte durée, dans les limites fixées par la loi et la jurisprudence. Avant d'acheter pour louer ou pour exercer une activité, il est indispensable de vérifier ces clauses.
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives de chaque lot. Ce sont les charges générales : assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, entretien des parties communes, ravalement.
Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. C'est le cas de l'ascenseur, du chauffage collectif ou de l'eau chaude collective. Un copropriétaire du rez-de-chaussée participe ainsi généralement moins, voire pas du tout, aux charges d'ascenseur, selon ce que prévoit le règlement.
Pour chaque catégorie de charges, le règlement attribue à chaque lot un nombre de tantièmes sur un total. Un lot de 120 tantièmes sur 10 000 en charges générales supporte 1,2 % de ces charges. Les grilles de charges spéciales, comme celles de l'ascenseur, peuvent comporter un total et des quotes-parts différents.
Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel destiné à couvrir les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs. Selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée générale a fixé des modalités différentes.
Les dépenses pour travaux qui ne relèvent pas du budget prévisionnel, comme un ravalement, une réfection de toiture ou des travaux de rénovation énergétique, sont votées séparément par l'assemblée générale, qui fixe le calendrier des appels de fonds. Ces sommes figurent sur l'appel de charges sur une ligne distincte.
La loi impose, dans la plupart des copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation, la constitution d'un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Selon l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, son montant ne peut être inférieur à un pourcentage du budget prévisionnel fixé par la loi, et il est porté à un niveau supérieur lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots : elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente.
Un appel de charges type comprend :
- la période concernée, généralement un trimestre ;
- les provisions sur le budget prévisionnel, ventilées par clé de répartition : charges générales, ascenseur, chauffage ;
- les appels de fonds pour travaux votés ;
- la cotisation au fonds de travaux ;
- le solde éventuel du compte du copropriétaire, à son débit ou à son crédit.
Après la clôture de l'exercice, l'assemblée générale approuve les comptes. Les dépenses réelles sont comparées aux provisions versées, et chaque copropriétaire est crédité ou débité de la différence. Cette régularisation apparaît sur un appel de charges ultérieur.
Un copropriétaire qui loue son lot peut récupérer auprès de son locataire une partie des charges : celles qui figurent dans la liste du décret du 26 août 1987, comme l'entretien des parties communes, l'électricité des communs, l'ascenseur ou l'eau. Les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les gros travaux et le fonds de travaux ne sont pas récupérables.
Le décompte annuel du syndic distingue en principe les charges récupérables des autres. Notre outil de régularisation des charges aide à calculer la part récupérable auprès du locataire.
Le bailleur doit communiquer à son locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Prenons un appartement de trois pièces au troisième étage d'un immeuble avec ascenseur et chauffage collectif. Son lot représente 250 tantièmes sur 10 000 en charges générales, 300 sur 10 000 dans la grille ascenseur et 260 sur 10 000 dans la grille chauffage.
L'assemblée générale a voté un budget prévisionnel de 80 000 euros, dont 40 000 euros de charges générales, 8 000 euros pour l'ascenseur et 32 000 euros pour le chauffage. La part annuelle du lot s'élève donc à 1 000 euros de charges générales, 240 euros d'ascenseur et 832 euros de chauffage, soit 2 072 euros. Chaque trimestre, le copropriétaire reçoit un appel de 518 euros au titre des provisions, auquel s'ajoutent la cotisation au fonds de travaux et, le cas échéant, les appels pour travaux votés.
En fin d'exercice, si les dépenses réelles de chauffage ont été inférieures au budget, le copropriétaire reçoit un crédit au prorata de ses tantièmes, imputé sur un appel suivant.
Le règlement de copropriété peut être modifié par l'assemblée générale, selon des règles de majorité qui dépendent de l'objet de la modification. La modification de la répartition des charges suppose en principe l'unanimité, sauf lorsqu'elle est la conséquence de travaux ou d'actes votés par l'assemblée. Les modifications doivent être publiées au fichier immobilier pour être opposables aux acquéreurs.
- Comparer les charges de plusieurs exercices : une hausse brutale peut révéler un problème de gestion ou des travaux à venir.
- Lire les procès-verbaux d'assemblée générale : ils révèlent les travaux votés, les projets en discussion et les éventuels impayés.
- Vérifier le plan pluriannuel de travaux, lorsqu'il existe, pour anticiper les dépenses des années suivantes.
- Contrôler les tantièmes de son lot dans chaque grille de répartition.
- Payer à l'échéance : les impayés exposent à des frais et à des poursuites du syndic.
Peut-on contester la répartition des charges ?
Oui, dans certaines conditions. Un copropriétaire peut demander en justice la révision de la répartition s'il estime que sa part est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une juste application de la loi, ou si celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans les délais prévus par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965.
Qui paie les charges en cas de vente en cours de trimestre ?
Le vendeur reste tenu des provisions exigibles avant la vente. L'acte de vente prévoit souvent une répartition entre vendeur et acheteur, mais elle n'est pas opposable au syndicat.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non. Il reste attaché au lot. Les parties peuvent toutefois en tenir compte dans le prix.
Que faire si l'on ne comprend pas un appel de charges ?
Le copropriétaire peut demander des explications au syndic et consulter les pièces justificatives des charges dans les conditions prévues par la loi, avant l'assemblée générale qui approuve les comptes.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8, 10, 12, 14-1 et 14-2-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Agence nationale pour l'information sur le logement, pages consacrées à la copropriété, consulté le 12 octobre 2026.
