Les loyers perçus pour un logement loué vide sont des revenus fonciers. Ils doivent être déclarés chaque printemps avec l'ensemble des revenus du foyer, et ils sont soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. La déclaration elle-même n'est pas compliquée lorsqu'on a compris la logique des deux régimes d'imposition, le micro-foncier et le régime réel, et la manière dont les charges viennent réduire le revenu imposable.
Ce guide reprend chaque étape, du choix du régime au remplissage du formulaire 2044, en passant par les charges déductibles et le mécanisme du déficit foncier. Il concerne la location nue. La location meublée relève d'un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux, que nous traitons dans un article distinct.
En bref. Si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros, vous relevez de plein droit du micro-foncier : vous déclarez le montant brut et l'administration applique un abattement de 30 %. Au-delà, ou si vous choisissez cette option, vous relevez du régime réel : vous déduisez vos charges réelles sur le formulaire 2044, et l'option vous engage pour trois ans. Un déficit foncier peut réduire votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, hors intérêts d'emprunt.
Relèvent des revenus fonciers, selon l'article 14 du code général des impôts, les revenus des propriétés bâties et non bâties, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise. En pratique, pour un particulier, il s'agit principalement :
- des loyers d'un logement loué vide ;
- des loyers d'un local professionnel ou commercial loué nu ;
- des loyers d'un parking, d'un garage ou d'un terrain ;
- des revenus de parts de sociétés civiles immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés ;
- de certaines sommes accessoires, comme la location d'un emplacement publicitaire ou d'un droit de chasse.
La location meublée, même occasionnelle, relève des bénéfices industriels et commerciaux. Les loyers d'une société civile soumise à l'impôt sur les sociétés ne sont pas imposés au nom des associés en tant que revenus fonciers. Enfin, la location ou sous-location d'une partie de sa résidence principale peut, sous conditions, être exonérée.
Les revenus fonciers sont déclarés au titre de l'année au cours de laquelle ils ont été encaissés. Un loyer de décembre payé en janvier relève donc de l'année du paiement. Il en va de même pour les charges, qui sont déductibles l'année de leur paiement. Cette règle de l'encaissement et du décaissement simplifie la déclaration, mais elle impose de conserver les dates exactes des flux.
Le micro-foncier, prévu par l'article 32 du code général des impôts, s'applique de plein droit lorsque le montant brut des revenus fonciers du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 euros au titre de l'année. Ce seuil s'apprécie pour l'ensemble du foyer, tous biens confondus, et charges non comprises.
Son fonctionnement est simple. Vous déclarez le montant brut de vos loyers, hors charges récupérables auprès du locataire. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter l'ensemble de vos charges. Vous n'avez aucune charge à justifier, et aucun formulaire 2044 à remplir.
Certains biens sont exclus du micro-foncier, notamment ceux qui ouvrent droit à certains dispositifs d'investissement locatif ou à des régimes particuliers. La notice de la déclaration en dresse la liste ; il convient de la consulter si votre bien a fait l'objet d'un dispositif fiscal.
Le régime réel s'applique obligatoirement lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 euros, ou lorsque le foyer détient un bien exclu du micro-foncier. Il peut aussi être choisi sur option par un contribuable qui relèverait du micro-foncier.
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers le montant exact de vos charges, à condition de pouvoir les justifier. Le résultat, bénéfice ou déficit, est calculé sur le formulaire 2044.
L'option pour le régime réel résulte simplement du dépôt d'une déclaration 2044 alors que vous relevez du micro-foncier. Elle est irrévocable pendant trois ans. À l'issue de cette période, elle est reconduite tacitement d'année en année, tant que vous ne revenez pas au micro-foncier en déclarant à nouveau selon ce régime.
La comparaison est arithmétique. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts. C'est fréquemment le cas :
- lorsque vous remboursez un emprunt, dont les intérêts sont déductibles ;
- lorsque vous réalisez des travaux importants au cours de l'année ;
- lorsque la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables représentent une part élevée des loyers.
À l'inverse, pour un bien acquis depuis longtemps, sans emprunt ni travaux, l'abattement de 30 % est souvent plus favorable que les charges réelles.
Exemple. Un propriétaire perçoit 9 600 euros de loyers par an. Il paie 1 100 euros de taxe foncière, 700 euros de charges de copropriété non récupérables, 250 euros d'assurance et 2 400 euros d'intérêts d'emprunt, soit 4 450 euros de charges. Au micro-foncier, son revenu imposable serait de 6 720 euros. Au régime réel, il serait de 5 150 euros. Le régime réel est ici plus favorable, à condition de conserver les justificatifs et d'accepter l'engagement de trois ans.
Au régime réel, les recettes brutes comprennent :
- les loyers encaissés au cours de l'année, hors charges récupérables ;
- les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire ;
- les subventions et indemnités éventuellement perçues, par exemple une subvention de l'Agence nationale de l'habitat pour des travaux, ou une indemnité d'assurance compensant une perte de loyers.
Le dépôt de garantie n'est pas un revenu tant qu'il est restitué. S'il est conservé pour couvrir des loyers impayés, il devient un loyer et doit être déclaré. S'il couvre des réparations, il vient en réalité compenser une dépense ; la notice précise le traitement applicable.
Les provisions pour charges versées par le locataire ne constituent pas un revenu, puisqu'elles sont destinées à couvrir des dépenses récupérables. Inversement, vous ne déduisez pas les charges récupérables que vous payez pour son compte. Une difficulté naît lorsque des charges récupérables n'ont pas été récupérées, par exemple après le départ d'un locataire. Elles peuvent alors être déduites l'année où l'impossibilité de récupération est constatée.
Notre outil de régularisation des charges aide à distinguer les charges récupérables de celles qui restent à votre charge, une étape préalable utile à la déclaration.
L'administration peut demander les justificatifs de vos charges pendant le délai de reprise, en règle générale jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'imposition. Il est prudent de conserver plus longtemps les justificatifs de travaux, qui peuvent aussi servir lors du calcul d'une plus-value. Rassemblez chaque année :
- les relevés des loyers encaissés ;
- l'avis de taxe foncière ;
- les appels de fonds et le décompte annuel du syndic ;
- les factures de travaux, établies au nom du propriétaire ;
- l'attestation annuelle d'intérêts de la banque ;
- les factures d'assurance et de gestion locative.
Les rémunérations versées à un gestionnaire ou à une agence pour la gestion du bien, les frais de procédure et les honoraires d'avocat ou d'huissier liés à la location sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion, comme les frais de correspondance ou de déplacement, font l'objet d'une déduction forfaitaire de 20 euros par local, prévue par l'article 31 du code général des impôts.
Les primes d'assurance propriétaire non occupant et d'assurance contre les loyers impayés sont déductibles. L'assurance emprunteur, liée au prêt, se déduit avec les intérêts d'emprunt.
Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles pour les locaux d'habitation. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas. La frontière n'est pas toujours évidente :
- réparation et entretien : remise en état d'une toiture, remplacement d'une chaudière, réfection des peintures ;
- amélioration : installation d'un équipement de confort nouveau, comme un système de chauffage plus performant ou une isolation thermique ;
- construction ou agrandissement : création de surface habitable nouvelle, transformation lourde qui modifie le gros œuvre, travaux équivalant à une reconstruction.
En cas de doute sur une opération importante, le Bulletin officiel des finances publiques détaille la doctrine de l'administration, et un rescrit peut être demandé.
La taxe foncière est déductible. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, est récupérable auprès du locataire : elle ne doit pas être déduite si elle a été récupérée. Si elle n'a pas pu l'être, elle peut l'être dans les conditions prévues pour les charges non récupérées.
Les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien sont déductibles, de même que les frais d'emprunt, comme les frais de dossier, de garantie et l'assurance emprunteur. Le capital remboursé n'est jamais déductible.
Les provisions versées au syndic sont déduites l'année de leur paiement, pour leur part non récupérable. L'année suivante, lors de l'approbation des comptes, une régularisation est opérée : vous réintégrez les provisions déduites l'année précédente et déduisez les charges définitives. Le formulaire 2044 prévoit des lignes spécifiques pour ce mécanisme.
Le formulaire 2044, disponible sur impots.gouv.fr, se présente comme une succession de lignes numérotées. Il comporte une colonne par immeuble, ce qui permet de suivre plusieurs biens. On y renseigne successivement :
- les recettes brutes ;
- les frais et charges, ligne par ligne ;
- les intérêts d'emprunt ;
- le résultat de chaque immeuble ;
- le résultat global et, le cas échéant, la répartition du déficit.
La déclaration en ligne guide ce remplissage et reporte automatiquement les montants sur la déclaration de revenus.
Le résultat du formulaire 2044 est reporté sur la déclaration de revenus 2042. Un bénéfice foncier figure dans la case dédiée au résultat du régime réel. Un déficit est réparti entre la part imputable sur le revenu global et la part reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Au micro-foncier, vous inscrivez simplement le montant brut des loyers dans la case prévue à cet effet. La notice annuelle de la déclaration indique les numéros de cases en vigueur, qu'il convient de vérifier chaque année.
Plusieurs situations appellent une attention particulière :
- une acquisition en cours d'année : seuls les loyers encaissés et les charges payées depuis l'acquisition sont pris en compte ;
- un bien en indivision : chaque indivisaire déclare sa quote-part des recettes et des charges ;
- des parts de société civile immobilière : la société dépose une déclaration 2072, et chaque associé reporte sa quote-part sur son formulaire 2044 ;
- une vacance locative : les charges restent déductibles si le bien est proposé à la location et que la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
Lorsque les charges dépassent les recettes, le régime réel fait apparaître un déficit foncier. Selon l'article 156 du code général des impôts, ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an, à condition qu'il ne provienne pas des intérêts d'emprunt.
Le calcul suit un ordre précis. Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les revenus fonciers. Si les recettes ne suffisent pas à absorber les intérêts, la part non absorbée ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges, une fois les intérêts imputés, peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros. L'excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La loi de finances pour 2023 a porté ce plafond à 21 400 euros pour les déficits résultant de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses dont le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022. Initialement limité aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025, ce dispositif a été prorogé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 : il couvre désormais les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le nouveau classement doit être justifié par des diagnostics au plus tard à cette même date. Le rehaussement est une option exercée sur le formulaire 2044.
L'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Si le propriétaire cesse de louer ou vend le bien avant ce terme, le déficit imputé sur le revenu global est remis en cause et réintégré au revenu des années concernées.
Une propriétaire perçoit 8 000 euros de loyers. Elle paie 3 000 euros d'intérêts d'emprunt et réalise 14 000 euros de travaux d'entretien. Les intérêts sont d'abord imputés sur les loyers, ce qui laisse 5 000 euros de recettes. Les travaux et les autres charges dépassent ce montant de 9 000 euros. Ce déficit, qui ne provient pas des intérêts, est imputable sur son revenu global, car il reste inférieur au plafond de 10 700 euros. Elle devra conserver le bien en location au moins jusqu'à la fin de la troisième année suivante.
Le revenu foncier net, après abattement ou déduction des charges, est ajouté aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il supporte en outre les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine. Leur taux figure dans la notice de la déclaration de l'année ; les lois de financement de la sécurité sociale le modifient parfois, et il convient de le vérifier au moment de la déclaration.
Les revenus fonciers sont soumis au prélèvement à la source sous la forme d'acomptes, calculés à partir des revenus déclarés l'année précédente et prélevés mensuellement ou trimestriellement sur le compte bancaire. Lorsqu'un propriétaire commence à louer en cours d'année, il peut déclarer ces nouveaux revenus dans son espace particulier pour que des acomptes soient mis en place, ce qui évite un solde important l'année suivante. Il peut aussi moduler ses acomptes en cas de forte variation de ses revenus.
L'année où vous percevez vos premiers loyers, vous les déclarez au printemps suivant. Si le montant est faible, le micro-foncier s'applique automatiquement. Si vous avez réalisé d'importants travaux avant la mise en location, le régime réel peut permettre de constater un déficit, sous réserve que les dépenses soient engagées en vue de la location.
- Déduire le capital emprunté : seuls les intérêts et frais d'emprunt sont déductibles.
- Déduire des travaux d'agrandissement : ils ne le sont pas, même s'ils améliorent le rendement du bien.
- Oublier la régularisation des charges de copropriété : les provisions déduites une année doivent être réintégrées l'année suivante.
- Déclarer les provisions pour charges récupérables comme des loyers : elles ne constituent pas un revenu.
- Vendre le bien trop tôt après un déficit : l'imputation sur le revenu global est alors remise en cause.
- Opter pour le régime réel sans calcul : l'option engage pour trois ans.
Faut-il déclarer des loyers versés par un membre de sa famille ?
Oui. Dès lors qu'un loyer est perçu, il constitue un revenu foncier. Un loyer anormalement bas peut en outre limiter la déductibilité des charges.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, à l'issue de la période d'engagement de trois ans, à condition de remplir les conditions du micro-foncier.
Les frais de notaire d'acquisition sont-ils déductibles ?
Non, pas des revenus fonciers. Ils peuvent en revanche être pris en compte dans le calcul d'une plus-value lors de la revente, selon les règles applicables.
Que faire en cas d'erreur dans une déclaration déjà déposée ?
La déclaration peut être corrigée en ligne pendant la période ouverte à cet effet, puis par réclamation dans les délais légaux.
Les loyers impayés sont-ils imposables ?
Non. Seuls les loyers effectivement encaissés sont imposables. S'ils sont recouvrés plus tard, ils seront déclarés l'année de leur encaissement.
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Code général des impôts, articles 14, 28, 31, 32 et 156, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- impots.gouv.fr, notice de la déclaration des revenus fonciers 2044, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Revenus fonciers : régime du micro-foncier et régime réel », consulté le 12 octobre 2026.
- Bulletin officiel des finances publiques, BOI-RFPI-BASE et BOI-RFPI-SPEC sur les charges déductibles et le déficit foncier, consulté le 12 octobre 2026.
