Droits de mutation : ce que change la hausse à 5 % votée par les départements
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Les « frais de notaire » d'un achat immobilier dans l'ancien sont, pour l'essentiel, des impôts : les droits de mutation à titre onéreux, perçus par le département, la commune et l'État. Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances pour 2025 permet aux départements de relever leur taux au-delà du plafond habituel de 4,50 %, jusqu'à 5 %. La plupart l'ont fait, à des dates différentes. Pour un acheteur, la différence peut représenter plusieurs milliers d'euros, sauf s'il achète sa première résidence principale.
Les droits de mutation sur la vente d'un logement ancien se composent de trois éléments, appliqués au prix de vente :
Avec un taux départemental de 4,50 %, le total atteint environ 5,81 % du prix. Avec un taux de 5 %, il atteint environ 6,32 %. S'y ajoutent les émoluments du notaire, réglementés, et divers débours, qui ne relèvent pas des droits de mutation.
L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à relever le taux de la taxe départementale au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La mesure visait à compenser la baisse des recettes des départements, fortement dépendantes du marché immobilier.
La hausse ne s'est pas appliquée partout en même temps. Selon les tableaux publiés chaque mois par la direction générale des finances publiques, les départements ont délibéré à des dates différentes : une partie a appliqué le nouveau taux dès le 1er avril 2025, d'autres au 1er mai ou au 1er juin 2025, et quelques-uns en 2026. Au 1er juin 2026, une large majorité des départements applique 5 %, tandis qu'une minorité est restée à 4,50 %, voire en dessous. La date à retenir est celle de la signature de l'acte authentique.
Notre outil frais d'achat applique le taux en vigueur dans le département concerné.
Le B du II de l'article 116 prévoit que la hausse ne s'applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété, au sens du I de l'article L31-10-3 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il est destiné à l'usage de sa résidence principale. Le primo-accédant reste alors au taux de l'article 1594 D voté par le département, le plus souvent 4,50 %.
La notion est celle utilisée pour le prêt à taux zéro : l'acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acquisition. La documentation de l'administration fiscale précise qu'un acquéreur qui n'était qu'usufruitier ou nu-propriétaire de sa résidence principale est considéré comme primo-accédant pour l'acquisition de la pleine propriété d'une nouvelle résidence principale.
Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble, la situation de chacune est appréciée. Le notaire calcule les droits en conséquence, au besoin en appliquant des taux différents aux quotes-parts de chaque acquéreur. Il est utile de signaler sa situation dès l'avant-contrat.
Pour un appartement ancien acheté 250 000 euros :
| Situation | Taux départemental | Droits de mutation approximatifs |
|---|---|---|
| Département resté à 4,50 % | 4,50 % | environ 14 520 euros |
| Département passé à 5 %, acquéreur non primo-accédant | 5,00 % | environ 15 800 euros |
| Département passé à 5 %, primo-accédant | 4,50 % | environ 14 520 euros |
L'écart, d'environ 1 280 euros, augmente proportionnellement au prix. Pour un investisseur locatif, qui ne bénéficie jamais de l'exception, il s'ajoute au coût d'acquisition et pèse sur le rendement.
Les droits de mutation font partie du prix de revient du bien. Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; au régime réel de la location meublée, ils peuvent, selon les options retenues, être déduits ou amortis. En cas de revente, ils peuvent majorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, soit pour leur montant réel, soit forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d'achat.
Les droits de mutation s'appliquent-ils aux logements neufs ? Non, pas au même taux. Les ventes de logements neufs soumises à la TVA bénéficient d'un taux réduit de taxe de publicité foncière.
La hausse sera-t-elle prolongée après mars 2028 ? La loi la limite à cette date. Toute prolongation nécessiterait une nouvelle disposition législative.
Où trouver le taux de mon département ? La direction générale des finances publiques publie chaque mois un tableau des taux applicables, disponible sur impots.gouv.fr.