Pour un bailleur, le risque d'impayé est la principale inquiétude au moment de choisir un locataire. Trois outils permettent de s'en prémunir : la caution d'un proche, souvent appelée garant, la garantie Visale proposée gratuitement par Action Logement, et l'assurance loyers impayés souscrite par le bailleur. Ils n'offrent ni la même couverture, ni le même coût, et la loi interdit en principe de les cumuler. Les conditions de Visale ont par ailleurs été sensiblement modifiées le 6 janvier 2026.
En bref. La caution d'une personne physique ne coûte rien au bailleur, mais sa solidité dépend de la situation du garant. Visale est gratuite pour les deux parties et couvre, dans le parc privé, jusqu'à 36 mois d'impayés pendant les trois premières années d'occupation, avec un loyer charges comprises plafonné à 1 940 euros en Île-de-France. L'assurance loyers impayés est payée par le bailleur et déductible de ses revenus fonciers au régime réel. Sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, le bailleur qui a souscrit une assurance ne peut pas exiger en plus une caution.
Le garant s'engage à payer à la place du locataire les loyers, les charges et, selon les termes de l'acte, les réparations locatives, si celui-ci ne le fait pas. Il s'agit le plus souvent d'un parent. La caution peut être simple, auquel cas le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire, ou solidaire, auquel cas il peut s'adresser directement au garant dès le premier impayé. En pratique, la quasi-totalité des actes de location prévoient une caution solidaire.
L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement l'acte. Il doit notamment indiquer le montant du loyer et les conditions de sa révision, comporter une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'a le garant de la nature et de l'étendue de son engagement, et reproduire l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, relatif à la résiliation. Le bailleur remet au garant un exemplaire du bail. L'acte peut être signé de manière électronique.
Si l'acte fixe une durée, le garant est tenu jusqu'à cette date. S'il n'en fixe pas, le garant peut le résilier à tout moment, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours, ou de son renouvellement ou de sa reconduction. Un garant qui veut se dégager doit donc anticiper.
Le bailleur ne peut demander au garant que les pièces fixées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : identité, domicile, situation professionnelle et ressources, dans une liste limitative.
Un bailleur personne morale ne peut pas exiger de caution, sauf s'il s'agit d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Le bailleur ne peut pas non plus refuser une caution au motif que le garant ne possède pas la nationalité française ou ne réside pas en métropole.
Visale est une caution gratuite délivrée par Action Logement. Elle se substitue au garant personne physique : le locataire obtient un visa en ligne, qu'il transmet au bailleur, et le contrat de cautionnement est ensuite conclu entre le bailleur et Action Logement. Selon le communiqué d'Action Logement du 6 janvier 2026, le dispositif a permis à 1,9 million de ménages de se loger dans le parc privé depuis sa création, dont 350 000 en 2025.
Depuis le 6 janvier 2026, sont notamment éligibles :
- les jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle ;
- les salariés du secteur privé ou agricole de plus de 30 ans dans les six mois suivant une prise de fonction, une mutation, ou munis d'une promesse d'embauche de moins de trois mois ;
- les salariés de plus de 30 ans dont le salaire net mensuel ne dépasse pas 1 710 euros, contre 1 500 euros auparavant ;
- les locataires d'un bail mobilité ;
- certains travailleurs saisonniers.
Le loyer garanti, charges comprises, est plafonné selon la localisation du logement :
- 1 940 euros par mois en Île-de-France ;
- 1 575 euros dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les départements et régions d'outre-mer et à Saint-Martin ;
- 1 365 euros dans les autres communes.
Le loyer garanti est en outre calculé en fonction des ressources du locataire, dans la limite de 50 % de celles-ci. Des forfaits spécifiques, de 1 000, 840 et 680 euros selon la zone, s'appliquent aux étudiants et alternants qui ne justifient pas de ressources.
Dans le parc privé, Visale couvre jusqu'à 36 mensualités d'impayés de loyer et de charges pendant les trois premières années d'occupation, ainsi que les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer charges comprises. Action Logement prend en charge les démarches de recouvrement. Depuis le 6 janvier 2026, la garantie ne couvre que les trois premières années d'occupation ; à leur issue, le locataire peut présenter une nouvelle demande s'il est toujours éligible. Les contrats conclus avant cette date restent régis par leurs conditions d'origine.
Pour être indemnisé, le bailleur doit respecter les conditions du contrat, notamment déclarer l'impayé dans les délais prévus. Le bail doit comporter une clause résolutoire. Il est utile de lire attentivement le contrat de cautionnement avant de le signer.
L'assurance loyers impayés, souvent appelée GLI, est un contrat souscrit par le bailleur auprès d'un assureur, directement ou par l'intermédiaire de son agence. Elle indemnise les loyers et charges impayés, généralement sans limite de durée ou avec un plafond élevé, et prend souvent en charge les frais de procédure et, selon les contrats, les dégradations.
La prime est exprimée en pourcentage du loyer charges comprises et varie selon les contrats et les garanties choisies. Elle est entièrement à la charge du bailleur et ne peut être refacturée au locataire, sauf dans le cas particulier des logements loués en colocation, prévu par l'article 8-1 de la loi. Elle est déductible des revenus fonciers au régime réel.
Les assureurs imposent des critères de solvabilité au locataire, le plus souvent un rapport minimal entre ses revenus et le loyer, et un contrat de travail stable. Le bailleur doit vérifier que le dossier respecte ces critères au moment de la signature : à défaut, l'assureur peut refuser l'indemnisation.
L'article 22-1 de la loi de 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les obligations locatives du locataire d'exiger en plus un cautionnement, sauf lorsque le locataire est un étudiant ou un apprenti. La sanction est la nullité de la caution. Cette règle vise à éviter que le locataire ne doive présenter une double garantie. Visale étant un cautionnement, elle relève de la même logique.
| Critère | Garant | Visale | Assurance loyers impayés |
|---|
| Coût pour le bailleur | Aucun | Aucun | Prime annuelle |
| Coût pour le locataire | Aucun | Aucun | Aucun, hors colocation |
| Durée de couverture | Celle de l'acte | Trois premières années | Durée du contrat |
| Démarches en cas d'impayé | À la charge du bailleur | Prises en charge | Prises en charge |
| Conditions | Solvabilité du garant | Éligibilité du locataire, plafonds | Critères de l'assureur |
Pour un locataire jeune ou en mobilité, Visale est souvent la solution la plus simple : elle est gratuite, et les démarches de recouvrement sont assurées. Pour un locataire au profil stable dont un proche peut se porter garant, la caution reste efficace, à condition de vérifier la solvabilité du garant. L'assurance convient au bailleur qui souhaite une couverture longue et ne veut pas dépendre d'un tiers, au prix d'une prime. Dans tous les cas, le dépôt de garantie reste une sécurité complémentaire ; notre outil dépôt de garantie en rappelle les plafonds.
- Cumuler assurance et caution pour un locataire qui n'est ni étudiant ni apprenti.
- Faire signer un acte de caution incomplet, sans les mentions de l'article 22-1, au risque de nullité.
- Oublier de déclarer l'impayé à Visale ou à l'assureur dans les délais prévus.
- Se fier aux anciens plafonds de Visale, modifiés le 6 janvier 2026.
Visale est-elle vraiment gratuite ?
Oui, pour le bailleur comme pour le locataire.
Le bailleur peut-il refuser Visale ?
Il n'est pas tenu de l'accepter. Mais il ne peut pas exiger un garant en plus d'une assurance, et refuser un candidat éligible à Visale prive souvent d'un bon dossier.
Un garant peut-il être poursuivi après le départ du locataire ?
Oui, pour les sommes dues au titre de la période couverte par son engagement.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 8-1 et 22-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Garantie Visale : caution pour le locataire » (F33453) et actualité A17759, consultés le 12 octobre 2026.
- Visale, FAQ bailleurs et locataires, consultée le 12 octobre 2026.
- Action Logement, communiqué de presse du 6 janvier 2026 sur la garantie Visale, consulté le 12 octobre 2026.
