Lorsqu'un logement est loué par l'intermédiaire d'une agence, le locataire paie une partie des honoraires. Cette partie n'est pas libre : depuis la loi ALUR de 2014, elle est plafonnée par mètre carré de surface habitable, selon la zone où se trouve le logement. Les plafonds ont été revalorisés pour la première fois au 1er janvier 2026.
Cette fiche détaille les prestations que le locataire peut être amené à payer, les plafonds en vigueur, la méthode de calcul et les recours en cas de dépassement. Elle s'adresse autant aux bailleurs, qui doivent vérifier la facturation de leur agence, qu'aux locataires.
Ce que dit la loi. L'article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met la rémunération des intermédiaires à la charge exclusive du bailleur, à l'exception de quatre prestations : l'organisation de la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Pour ces prestations, la part payée par le locataire ne peut excéder celle payée par le bailleur, et doit rester inférieure à un plafond par mètre carré fixé par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Ces plafonds ont été révisés par l'arrêté du 17 juillet 2025, pour les baux signés à compter du 1er janvier 2026.
Seules quatre prestations peuvent être partagées entre bailleur et locataire :
- l'organisation de la visite du logement ;
- la constitution du dossier du locataire ;
- la rédaction du bail ;
- l'état des lieux d'entrée, s'il est réalisé par l'agence.
Toutes les autres prestations restent à la charge exclusive du bailleur : publication de l'annonce, recherche du locataire, entremise et négociation, gestion locative, frais de dossier, frais de relance. Une agence qui facture au locataire des « frais de dossier » en plus des honoraires plafonnés commet une irrégularité.
Selon Service-public, pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026, la part du locataire est limitée, toutes taxes comprises, à :
| Prestations | Zone très tendue | Zone tendue | Reste du territoire |
|---|
| Visite, dossier et rédaction du bail | 12,10 € par m² | 10,09 € par m² | 8,07 € par m² |
| État des lieux d'entrée | 3,03 € par m² | 3,03 € par m² | 3,03 € par m² |
Pour les baux signés avant cette date, les anciens plafonds s'appliquaient : 12, 10 et 8 euros par mètre carré, et 3 euros pour l'état des lieux.
Deux limites s'appliquent cumulativement : le plafond par mètre carré, et l'égalité avec la part du bailleur. Si l'agence facture 300 euros au bailleur, le locataire ne peut pas payer plus de 300 euros, même si le plafond par mètre carré est plus élevé.
Avant la loi ALUR, il était fréquent que le locataire paie l'équivalent d'un mois de loyer, voire davantage, au seul titre des frais d'agence. Le législateur a considéré que l'agence travaillait d'abord pour le bailleur, qui la mandate, et a donc limité la part du locataire aux prestations dont il bénéficie directement. Les plafonds n'avaient pas bougé entre 2014 et 2025 ; leur revalorisation au 1er janvier 2026 reste modeste, de l'ordre de 1 %.
La zone très tendue correspond à Paris et à une liste de communes d'Île-de-France, fixée en annexe du décret de 2014.
La zone tendue regroupe les communes des agglomérations où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié. Elle comprend notamment les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse ou Montpellier.
Le reste du territoire couvre toutes les autres communes.
Pour savoir dans quelle zone se trouve un logement, le simulateur du ministère chargé du logement permet de vérifier le classement de chaque commune.
Le calcul se fait en deux temps : surface habitable multipliée par le plafond de la zone pour la visite, le dossier et le bail ; puis surface habitable multipliée par 3,03 euros pour l'état des lieux d'entrée, si l'agence le réalise.
La surface retenue est la surface habitable, telle qu'elle figure dans le bail. Elle exclut notamment les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur, les caves, les garages, les balcons et les terrasses.
Notre outil frais d'agence fait ce calcul selon la commune et la surface.
Un studio de 25 m² à Paris. Visite, dossier et bail : 25 × 12,10 = 302,50 euros au plus. État des lieux : 25 × 3,03 = 75,75 euros au plus. Total maximal pour le locataire : 378,25 euros.
Un deux-pièces de 40 m² à Lyon, en zone tendue. Visite, dossier et bail : 40 × 10,09 = 403,60 euros. État des lieux : 40 × 3,03 = 121,20 euros. Total maximal : 524,80 euros.
Un trois-pièces de 60 m² dans une ville moyenne hors zone tendue. Visite, dossier et bail : 60 × 8,07 = 484,20 euros. État des lieux : 60 × 3,03 = 181,80 euros. Total maximal : 666 euros.
Dans chaque cas, ces montants sont des maximums : si l'agence facture moins au bailleur, la part du locataire est réduite d'autant.
Les agences doivent afficher leurs tarifs, de manière visible et lisible, dans leurs locaux et sur leur site internet. Les annonces de location doivent mentionner le montant des honoraires à la charge du locataire, dont ceux de l'état des lieux. Le bail doit reproduire les dispositions de l'article 5 de la loi de 1989 et indiquer le montant des honoraires payés par chacune des parties.
Vérifier le bail et la facture. Le bail indique la surface habitable et le montant des honoraires. Il suffit de refaire le calcul.
Réclamer le remboursement. Le locataire adresse une lettre recommandée avec avis de réception à l'agence, en rappelant l'article 5 de la loi de 1989 et le plafond applicable, et demande le remboursement du trop-perçu.
Modèle de courrier. « Madame, Monsieur, j'ai signé le [date] un bail pour le logement situé [adresse], d'une surface habitable de [surface] m², situé en [zone]. Vous m'avez facturé [montant] euros d'honoraires. En application de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2014-890 du 1er août 2014, la part à ma charge ne peut excéder [plafond] euros. Je vous demande de me rembourser la somme de [différence] euros sous quinze jours. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. »
Signaler à la DGCCRF. Les manquements aux règles de facturation et d'affichage des professionnels de l'immobilier peuvent être signalés sur la plateforme SignalConso, gérée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.
Saisir la commission de conciliation ou le juge. À défaut de remboursement, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge.
Pour le bailleur, ces règles ont deux conséquences pratiques. D'abord, la part qu'il paie lui-même n'est pas plafonnée : seule la part du locataire l'est. Une agence peut donc facturer au bailleur un montant supérieur à celui du locataire, notamment pour l'entremise et la recherche du candidat, qui restent entièrement à sa charge. Il est utile de demander une facture détaillant chaque prestation.
Ensuite, le bailleur reste tenu par le bail qu'il signe. Si l'agence a surfacturé le locataire, celui-ci peut se retourner contre elle, mais un litige au début de la location dégrade rarement la relation. Vérifier le montant indiqué dans le bail avant de le signer évite ce risque.
Enfin, les honoraires de gestion locative, perçus chaque mois par l'agence lorsque le bailleur lui confie la gestion du bien, sont à sa seule charge. Ils ne peuvent être refacturés au locataire, ni directement, ni sous forme de charges. Ils sont en revanche déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Appliquer le plafond sans comparer avec la part du bailleur. La part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur.
Accepter des frais de dossier en plus. Ils sont inclus dans le plafond, ou à la charge du bailleur.
Compter la surface du balcon ou de la cave. Seule la surface habitable compte.
Payer l'état des lieux s'il a été fait sans l'agence. Les 3,03 euros par mètre carré ne sont dus que si l'agence réalise l'état des lieux.
Les plafonds s'appliquent-ils aux meublés ?
Oui. L'article 5 de la loi de 1989 s'applique aussi aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire.
Et pour un bail mobilité ?
Les honoraires sont soumis aux mêmes plafonds pour les prestations autorisées.
Le bailleur peut-il facturer lui-même des frais au locataire ?
Non. Un bailleur qui loue sans intermédiaire ne peut pas facturer de frais de visite, de dossier ou de rédaction du bail.
Quand les honoraires sont-ils exigibles ?
À la signature du bail. Aucun versement ne peut être exigé avant.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 5, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds des honoraires liés à la mise en location d'un logement imputables aux locataires, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation » (F375), consulté le 12 octobre 2026.
