La location meublée non professionnelle, connue sous le sigle LMNP, a longtemps été présentée comme le régime fiscal le plus favorable de l'investissement locatif. Grâce à l'amortissement du bien, de nombreux bailleurs au régime réel ne payaient presque pas d'impôt sur leurs loyers pendant des années. Plusieurs réformes récentes ont modifié l'équilibre : la loi du 19 novembre 2024 a durci le micro-BIC des meublés de tourisme, et la loi de finances pour 2025 a prévu la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. La location meublée reste intéressante, mais le calcul doit désormais se faire sur toute la durée de détention.
Ce guide présente le statut, les règles du bail meublé, les deux régimes fiscaux et les changements récents, puis la méthode pour décider.
En bref. Le loueur est non professionnel tant que ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 euros par an ou restent inférieures aux autres revenus d'activité de son foyer. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, un abattement de 50 % s'applique pour une location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 euros de recettes. Au régime réel, il déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente.
L'article 155 du code général des impôts distingue le loueur en meublé professionnel, dit LMP, du loueur non professionnel. Le loueur est professionnel lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 euros, et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer, comme les salaires ou les bénéfices professionnels. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, il est non professionnel.
Le statut professionnel ouvre des avantages, comme l'imputation des déficits sur le revenu global ou un régime spécifique de plus-value, mais il entraîne l'affiliation au régime social des indépendants et le paiement de cotisations sociales. Le statut non professionnel est le plus courant pour un particulier qui loue un ou deux logements en complément de ses revenus.
Tout loueur en meublé, même non professionnel, doit déclarer le début de son activité dans les quinze jours, via le guichet unique des formalités des entreprises géré par l'Institut national de la propriété industrielle. Il obtient ainsi un numéro SIRET, indispensable pour déclarer ses revenus.
Pour être loué meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. À défaut, le locataire peut demander la requalification en location vide, avec un bail de trois ans.
Les articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissent la location meublée à titre de résidence principale :
- la durée du bail est d'au moins un an, ou de neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite dans ce dernier cas ;
- le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois ;
- le bailleur peut donner congé à l'échéance avec un préavis de trois mois, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux ;
- le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.
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Le meublé loué à titre de résidence principale reste soumis à l'essentiel des règles de la location vide : décence, y compris énergétique, encadrement des loyers dans les communes concernées, gel des loyers des logements classés F ou G, liste fermée des pièces justificatives.
Depuis l'imposition des revenus de 2025, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié les seuils du micro-BIC. Pour une location meublée de longue durée, le régime s'applique lorsque les recettes de l'année précédente ne dépassent pas 77 700 euros, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond est abaissé à 15 000 euros et l'abattement à 30 %. Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, il est de 77 700 euros, avec un abattement de 50 %.
Le loueur déclare le montant brut de ses recettes sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO. L'abattement couvre forfaitairement toutes les charges et les amortissements. Le revenu restant est soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Exemple : un studio loué 700 euros par mois rapporte 8 400 euros par an. Au micro-BIC, le revenu imposable est de 4 200 euros.
Le micro-BIC convient aux bailleurs dont les charges réelles sont faibles, en particulier ceux qui ont acheté sans crédit ou dont le bien est déjà largement amorti. Il est simple et n'impose aucune comptabilité.
Le loueur peut opter pour le régime réel, même s'il relève du micro-BIC. L'option se fait en déposant une déclaration de résultats, la liasse fiscale n° 2031, accompagnée des tableaux n° 2033. Elle est valable un an et reconduite tacitement. Au-delà des plafonds du micro-BIC, le régime réel est obligatoire. Beaucoup de loueurs confient cette déclaration à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.
Au régime réel, le loueur déduit de ses recettes l'ensemble des charges engagées dans l'intérêt de l'activité : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, honoraires comptables, travaux d'entretien et de réparation.
La spécificité du régime réel en meublé est l'amortissement. Le bien immobilier, hors valeur du terrain qui ne s'amortit pas, est déduit progressivement sur sa durée d'utilisation, généralement entre vingt-cinq et quarante ans selon les composants. Le mobilier est amorti sur une durée plus courte, souvent de cinq à dix ans. Les travaux importants sont eux aussi amortis.
L'article 39 C du code général des impôts limite cet avantage : l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. La part qui ne peut être déduite une année est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.
Lorsque les charges, hors amortissement, dépassent les recettes, le déficit d'un loueur non professionnel ne s'impute pas sur le revenu global. Il est reportable sur les bénéfices de même nature pendant dix ans.
Un appartement acheté 200 000 euros, dont 30 000 euros de terrain, est loué meublé 9 600 euros par an. Le loueur paie 3 000 euros d'intérêts, 1 000 euros de taxe foncière, 900 euros de charges et d'assurance et 400 euros d'honoraires comptables. Il amortit la construction sur trente ans, soit environ 5 700 euros par an, et le mobilier, acquis pour 5 000 euros, sur cinq ans, soit 1 000 euros par an.
Avant amortissement, le résultat est de 4 300 euros. L'amortissement disponible, 6 700 euros, ne peut être déduit qu'à hauteur de 4 300 euros, ramenant le résultat imposable à zéro. Les 2 400 euros restants sont reportés. Au micro-BIC, le même loueur aurait été imposé sur 4 800 euros.
Jusqu'en 2025, la vente d'un logement loué en meublé non professionnel relevait du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans tenir compte des amortissements déduits. Le bailleur pouvait donc avoir réduit son impôt sur les loyers pendant des années, puis calculer sa plus-value sur le prix d'achat initial, avec les abattements pour durée de détention.
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a complété l'article 150 VB du code général des impôts. Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location sont en principe retranchés du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. La plus-value imposable est donc plus élevée.
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : la plus-value reste exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux après trente ans.
Le III de l'article 150 VB écarte la réintégration pour les biens situés dans trois catégories d'établissements :
- les résidences mentionnées aux articles L631-12 et L631-13 du code de la construction et de l'habitation, destinées à l'accueil exclusif d'étudiants, de jeunes de moins de trente ans en formation, en stage, en contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou de personnes âgées de plus de 65 ans ;
- les établissements pour personnes âgées ou handicapées mentionnés aux 6° et 7° du I de l'article L312-1 du code de l'action sociale et des familles, dont les EHPAD, ainsi que certaines résidences avec services agréées ou autorisées et certains logements d'accueil familial salarié ;
- les établissements de soins de longue durée mentionnés à l'article L6143-5 du code de la santé publique.
Aucune exception n'est prévue pour les résidences de tourisme ni pour les meublés de tourisme, classés ou non. Un logement meublé ordinaire loué à l'année est donc pleinement concerné.
L'avantage du régime réel reste réel pendant la location, mais il est désormais partiellement repris à la vente si celle-ci intervient avant la fin des durées d'exonération. Le calcul doit donc porter sur toute la durée de détention envisagée.
Reprenons l'appartement acheté 200 000 euros. Supposons que le loueur le revende 240 000 euros au bout de dix ans, après avoir déduit 50 000 euros d'amortissements sur la construction. Sans réintégration, la plus-value brute aurait été d'environ 40 000 euros, avant prise en compte des frais d'acquisition et des abattements. Avec la réintégration, le prix d'acquisition retenu est ramené à 150 000 euros, et la plus-value brute passe à environ 90 000 euros. Les abattements pour durée de détention, encore modestes après dix ans, ne compensent qu'une petite partie de cet écart. Ces chiffres sont indicatifs et ne tiennent pas compte de la fiscalité réelle du vendeur : le calcul exact dépend des frais retenus, des travaux et de la date de cession.
Les revenus de location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. L'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de droit commun de la contribution sociale généralisée sur ces revenus de 9,2 % à 10,6 %, tout en maintenant un taux dérogatoire de 9,2 % pour une liste limitative de revenus, codifiée à l'article L136-8 du code de la sécurité sociale.
Les loyers des loueurs en meublé non professionnels, lorsqu'ils ne sont pas soumis aux cotisations des travailleurs indépendants, relèvent du taux de droit commun. Leur taux global de prélèvements sociaux est donc de 18,6 % : 10,6 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Les revenus fonciers des locations vides et les plus-values immobilières restent au taux dérogatoire, soit 17,2 % au total. La part déductible de la contribution sociale généralisée reste fixée à 6,8 %.
Selon la documentation de l'administration fiscale, la hausse s'applique dès l'imposition des revenus de 2025, déclarés en 2026. Pour un loueur dont le résultat imposable est de 5 000 euros, l'écart avec une location vide représente 70 euros par an.
L'activité de location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises, un impôt local dû par les entreprises, même lorsque le loueur est un particulier non professionnel. Les loueurs dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5 000 euros en sont exonérés. Au-delà, le montant dépend de la commune et de la valeur locative du bien. La première année d'activité, le loueur n'est pas imposé, et il doit déposer une déclaration initiale, en principe avant le 31 décembre de l'année du début de l'activité. Cette cotisation, souvent oubliée dans les simulations de rentabilité, est déductible au régime réel.
Au régime réel, la liasse fiscale doit être transmise par voie électronique, généralement en mai, à une date fixée chaque année par l'administration fiscale. Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO. Au micro-BIC, seule cette déclaration complémentaire est nécessaire.
Le loueur qui propose son logement en courte durée à une clientèle de passage, et non à titre de résidence principale du locataire, relève d'un régime différent. Outre les plafonds de micro-BIC plus bas, la loi du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des communes : déclaration préalable avec numéro d'enregistrement, possibilité de limiter le nombre de jours de location des résidences principales, quotas dans certaines zones. Elle a également introduit des exigences de performance énergétique pour les meublés de tourisme, selon un calendrier progressif. Ces règles varient fortement d'une commune à l'autre, et il est indispensable de consulter la mairie avant de se lancer.
Comme pour une location vide, le dossier de diagnostic technique doit être remis au locataire lors de la signature du bail : diagnostic de performance énergétique, état des risques, constats sur le plomb, l'électricité et le gaz selon l'âge des installations. Le bailleur peut exiger du locataire une attestation d'assurance habitation ; il a lui-même intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant, qui couvre notamment le mobilier qu'il met à disposition.
Le réel est presque toujours plus favorable pendant les premières années d'un investissement financé à crédit : intérêts élevés et amortissement suffisent souvent à neutraliser le revenu imposable. Le micro-BIC devient compétitif lorsque le crédit est remboursé et que le mobilier est amorti.
La comparaison doit intégrer :
- la fiscalité des loyers, plus douce en meublé au réel grâce à l'amortissement ;
- la fiscalité de la revente, désormais alourdie par la réintégration des amortissements ;
- les prélèvements sociaux, plus élevés en meublé depuis 2026 ;
- la rotation des locataires, généralement plus forte en meublé, et le coût du mobilier ;
- les règles du bail, plus souples en meublé pour le bailleur.
Un bailleur qui envisage de conserver longtemps le bien, ou de le transmettre sans le vendre, reste avantagé par le meublé au réel. Celui qui prévoit une revente à moyen terme doit simuler l'impôt sur la plus-value.
- Oublier l'immatriculation dans les quinze jours du début de l'activité.
- Louer un logement insuffisamment meublé, au risque d'une requalification en bail vide.
- Amortir le terrain, qui n'est pas amortissable.
- Imputer un déficit sur le revenu global, ce qui n'est pas permis au loueur non professionnel.
- Ignorer la réintégration des amortissements dans le calcul de rentabilité d'un projet de revente.
- Confondre les plafonds applicables aux meublés de longue durée et aux meublés de tourisme.
Peut-on passer d'une location vide à une location meublée ?
Oui, à l'échéance du bail vide et en respectant les règles de congé, ou avec l'accord du locataire. Le changement de régime fiscal suit.
Faut-il une comptabilité au régime réel ?
Oui. Le loueur tient une comptabilité et dépose une liasse fiscale. Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire, mais il est fréquent.
L'option pour le réel engage-t-elle pour plusieurs années ?
Non. En location meublée, l'option est annuelle et se reconduit tacitement.
La location d'une chambre chez soi relève-t-elle du LMNP ?
Oui, en principe. Une exonération est possible, sous conditions de loyer et de résidence principale du locataire, prévue par l'article 35 bis du code général des impôts.
- Code général des impôts, articles 39 C, 50-0, 150 VB, 151 septies et 155, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 à 25-11, et décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Impots.gouv.fr, « Location meublée non professionnelle », consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Location meublée : quelle imposition des revenus ? », consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine » (F2329), et code de la sécurité sociale, article L136-8, consultés le 12 octobre 2026.
- Impots.gouv.fr, brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, « Nouveautés », consultée le 12 octobre 2026.
