Louer un logement meublé ne consiste pas seulement à y laisser quelques meubles. Depuis la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale de ces éléments.
Cette liste a des conséquences importantes. Un logement qui ne la respecte pas peut être requalifié en location vide, avec un bail de trois ans au lieu d'un an et des règles de congé plus strictes pour le bailleur.
En bref. Un logement meublé doit comporter au minimum onze catégories d'équipements : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être annexés au bail.
Selon l'article 2 du décret, le mobilier d'un logement meublé comporte au minimum les éléments suivants.
Chaque occupant prévu doit pouvoir dormir dans le logement. Un lit ou un canapé convertible, avec matelas, et une couette ou une couverture sont nécessaires. Le décret n'impose pas de fournir les draps, mais de nombreux bailleurs les prévoient.
Volets, stores ou rideaux occultants doivent permettre de faire l'obscurité dans les pièces où l'on dort. Dans un studio, la pièce principale sert de chambre et doit donc en être équipée.
Le décret ne précise pas leur nombre ni leur type. Plaques électriques, à induction ou au gaz conviennent, à condition qu'elles fonctionnent et respectent les normes de sécurité.
L'un ou l'autre suffit.
Un simple réfrigérateur sans compartiment de congélation ne suffit pas.
Assiettes, verres, couverts et bols doivent être fournis en nombre suffisant pour les occupants prévus.
Casseroles, poêle, ustensiles de base permettant de cuisiner.
Le nombre de sièges doit correspondre au nombre d'occupants.
Une armoire, une penderie, une commode ou des étagères doivent permettre au locataire de ranger ses affaires.
Les pièces doivent être éclairées. Une simple ampoule nue au plafond est souvent considérée comme insuffisante par les commentateurs, mais le décret n'apporte pas de précision sur ce point.
Le matériel dépend du revêtement de sol : un aspirateur s'il y a de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage, par exemple.
Plusieurs équipements fréquents dans les annonces ne figurent pas dans la liste :
- le lave-linge et le lave-vaisselle ;
- la télévision et l'accès à internet ;
- le canapé, en dehors de son usage comme couchage ;
- le linge de lit et de toilette ;
- le fer à repasser et la bouilloire.
Ces équipements peuvent bien sûr être fournis, et ils contribuent à l'attractivité du logement. S'ils figurent dans l'inventaire, le bailleur doit les entretenir et, le cas échéant, les remplacer en cas d'usure normale.
La loi du 6 juillet 1989 impose, pour un logement meublé, qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier soient établis lors de la remise des clés et lors de leur restitution. Ces documents sont signés par les deux parties et annexés au bail. Leur établissement ne peut donner lieu à aucune facturation distincte de celle de l'état des lieux.
Un inventaire précis est utile aux deux parties. Il permet au locataire de vérifier que le logement est complet et au bailleur de justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie en cas de disparition ou de dégradation d'un élément, compte tenu de la vétusté normale.
Pour chaque élément, il est recommandé d'indiquer :
- sa nature et sa quantité ;
- sa marque ou ses caractéristiques lorsqu'elles sont utiles ;
- son état à l'entrée, idéalement accompagné de photographies datées.
Si le logement ne comporte pas le mobilier minimal, le locataire peut demander au juge de requalifier le bail en location vide. La requalification a plusieurs effets :
- la durée du bail passe d'un an à trois ans pour un bailleur personne physique ;
- le préavis du bailleur passe de trois mois à six mois avant l'échéance ;
- le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges au lieu de deux ;
- le loyer, dans les communes soumises à l'encadrement, doit respecter les loyers de référence applicables aux logements vides, en principe inférieurs à ceux des meublés.
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime fiscal spécifique. Un logement qui ne remplit pas les conditions du meublé expose le bailleur à une remise en cause de ce régime par l'administration, au profit de celui des revenus fonciers.
La qualification de meublé détermine les règles du bail, fixées par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989. Le tableau suivant compare les principales règles avec celles de la location vide, pour un bailleur personne physique.
| Règle | Location meublée | Location vide |
|---|
| Durée minimale du bail | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction dans ce dernier cas | 3 ans |
| Dépôt de garantie maximal | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois, ou 1 mois en zone tendue et dans certains cas |
| Préavis du bailleur avant l'échéance | 3 mois | 6 mois |
| Charges | Provisions avec régularisation, ou forfait | Provisions avec régularisation |
Dans les deux cas, le bailleur ne peut donner congé que pour vendre le logement, pour le reprendre afin d'y habiter ou d'y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.
Ces différences expliquent l'importance de la liste du mobilier. Un bailleur qui propose un logement insuffisamment équipé tout en appliquant les règles du meublé, notamment la durée d'un an et le dépôt de garantie de deux mois, s'expose à devoir appliquer rétroactivement les règles plus protectrices de la location vide si le locataire obtient la requalification.
Le bailleur qui transforme un logement vide en meublé, au départ d'un locataire, doit s'assurer que chaque pièce est équipée avant la signature du nouveau bail. Il est utile de dresser la liste du décret pièce par pièce, de cocher chaque élément au moment de l'installation et de photographier le résultat. Cette démarche sert ensuite de base à l'inventaire annexé au bail. Le bailleur doit aussi vérifier, dans une commune soumise à l'encadrement des loyers, que le loyer envisagé respecte les références applicables aux logements meublés.
- Vérifier l'équipement avant chaque entrée dans les lieux, en particulier après le départ d'un locataire.
- Remplacer rapidement un élément hors d'usage : un réfrigérateur en panne prive le logement d'un équipement obligatoire.
- Adapter les quantités au nombre d'occupants, notamment en colocation.
- Conserver les factures d'achat, utiles pour justifier de l'état et de l'âge du mobilier.
- Respecter la décence : le mobilier ne dispense pas le logement des critères de décence, y compris énergétique.
Notre outil de vérification de la décence permet de contrôler les critères de décence qui s'appliquent au logement, meublé ou non.
Le locataire peut-il apporter ses propres meubles ?
Oui, il peut compléter l'équipement, mais le bailleur doit fournir lui-même le mobilier minimal pour que le logement soit qualifié de meublé.
Le bail mobilité est-il concerné ?
Oui. Le bail mobilité ne peut porter que sur un logement meublé, qui doit comporter l'ensemble des éléments de la liste.
Que faire si un équipement tombe en panne en cours de bail ?
Le locataire informe le bailleur, qui doit le réparer ou le remplacer, sauf si la panne résulte d'un mauvais usage. Le petit entretien reste à la charge du locataire.
La liste s'applique-t-elle aux locations saisonnières ?
Non. Le décret de 2015 concerne les logements meublés loués à titre de résidence principale, au sens de la loi du 6 juillet 1989.
Un studio sans four est-il un meublé ?
Seulement s'il dispose d'un four à micro-ondes. L'un des deux est obligatoire.
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 à 25-11, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Quelles sont les règles d'un bail mobilité ? », fiche F34759, liste du mobilier minimum, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, fiche sur la location d'un logement meublé, consulté le 12 octobre 2026.
