Un loyer qui n'arrive pas n'est pas, au départ, une affaire judiciaire. La plupart des impayés naissent d'un accident de la vie, une perte d'emploi, une séparation, une maladie, et se règlent par un échange et un échéancier. Lorsque la situation s'enlise, la loi organise une procédure précise, réformée en profondeur par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, dite loi Kasbarian-Bergé. Ses délais ont été raccourcis, mais ses garanties pour le locataire demeurent : diagnostic social, possibilité de délais de paiement, trêve hivernale.
Ce guide suit la chronologie d'un impayé, de la première relance à l'éventuelle expulsion, et indique à chaque étape ce que peuvent faire le bailleur et le locataire.
En bref. Après un impayé, le bailleur relance, puis active les garanties : caution, Visale ou assurance. S'il veut obtenir la résiliation du bail, il fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette. À défaut, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection ; l'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Le premier réflexe est de contacter le locataire, par téléphone puis par écrit, pour comprendre la cause du retard. Une simple lettre de relance, puis une mise en demeure par lettre recommandée, suffisent souvent. Elles constituent aussi une trace utile pour la suite.
Si le locataire rencontre une difficulté passagère, un échéancier écrit, daté et signé, prévoyant le paiement du loyer courant et un remboursement étalé de l'arriéré, est généralement la solution la plus efficace. Il évite des frais de procédure, préserve la relation et permet souvent un apurement complet.
Le locataire en difficulté a intérêt à prévenir son bailleur avant même le premier impayé et à proposer un plan de remboursement réaliste. Plusieurs aides existent :
- le fonds de solidarité pour le logement, géré par le département, qui peut accorder des aides ou des prêts pour apurer une dette de loyer ;
- la caisse d'allocations familiales ou la MSA, qui peuvent réexaminer les droits aux aides au logement après une baisse de ressources ;
- Action Logement, pour les salariés du secteur privé, qui propose des aides ponctuelles ;
- la commission de surendettement de la Banque de France, lorsque les dettes dépassent durablement la capacité de remboursement.
L'agence départementale pour l'information sur le logement peut orienter gratuitement le locataire vers le dispositif adapté.
Si un garant s'est engagé, le bailleur peut lui réclamer les sommes dues. Pour une caution solidaire, il peut le faire dès le premier impayé. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose en outre de signifier au garant le commandement de payer dans un délai de quinze jours à compter de sa délivrance au locataire ; à défaut, le garant ne peut être tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Si le bail est garanti par Visale, le bailleur doit déclarer l'impayé à Action Logement en respectant les délais prévus au contrat de cautionnement. Action Logement verse alors les sommes dues, dans la limite de 36 mensualités dans le parc privé pendant les trois premières années d'occupation, puis se charge du recouvrement auprès du locataire.
Le bailleur assuré déclare le sinistre à son assureur, dans les délais fixés par le contrat. L'assureur indemnise les loyers et, le plus souvent, prend en charge la procédure. Il est essentiel de respecter scrupuleusement les conditions du contrat : un retard de déclaration peut entraîner un refus d'indemnisation.
Lorsque le locataire perçoit une aide au logement versée directement au bailleur, celui-ci doit signaler l'impayé à l'organisme payeur dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation. L'organisme peut alors demander au locataire un plan d'apurement et, sous conditions, maintenir le versement de l'aide pendant son exécution.
La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation soumis à la loi de 1989 doit en comporter une. Pour les baux plus anciens qui n'en comportent pas, le bailleur doit demander au juge la résiliation judiciaire du bail, ce qui suppose de démontrer un manquement suffisamment grave.
Le commandement de payer est un acte délivré au locataire par un commissaire de justice. À peine de nullité, il doit notamment reproduire certaines dispositions légales, indiquer le montant de la dette en distinguant loyer, charges et frais, le délai dont dispose le locataire pour payer, et l'informer de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le juge pour obtenir des délais de paiement ou la commission de surendettement. Les frais de l'acte sont à la charge du locataire.
Pour un bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines à compter de la signification du commandement pour régler sa dette. Pour un bail conclu avant cette date, ni renouvelé ni reconduit depuis, dont la clause résolutoire prévoit un délai de deux mois, la question du délai applicable a été soumise à la Cour de cassation, et de nombreux commentateurs considèrent que le délai contractuel de deux mois continue de s'appliquer. En cas de doute, il est prudent de vérifier la clause du bail et de consulter un professionnel avant de compter sur le délai le plus court.
Si le locataire règle l'intégralité de la dette dans le délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit. Un paiement partiel, sans accord du bailleur, ne suffit pas à l'arrêter.
Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, le commissaire de justice signale le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX, dès lors que l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement permet au préfet de faire réaliser un diagnostic social et financier du locataire.
Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile immobilière familiale, il doit lui-même saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner le locataire, à peine d'irrecevabilité de l'assignation.
Si la dette n'est pas réglée à l'expiration du délai, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité dont dépend le logement. Il demande au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire, de condamner le locataire au paiement de la dette et, le cas échéant, d'ordonner son expulsion.
À peine d'irrecevabilité, l'assignation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Le préfet fait réaliser le diagnostic social et financier, qui est transmis au juge avant l'audience. Ce document décrit la situation du ménage, ses ressources et ses perspectives.
L'audience a lieu au moins six semaines après l'assignation. Le locataire a tout intérêt à s'y présenter ou à s'y faire représenter : c'est le moment où il peut demander des délais de paiement, faire valoir ses arguments, contester le montant de la dette ou invoquer, par exemple, l'indécence du logement.
L'article 24 de la loi de 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Si le locataire respecte l'échéancier fixé par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué : le bail continue. S'il ne le respecte pas, la clause reprend son plein effet, et le bailleur peut poursuivre l'expulsion sans nouveau jugement.
Si le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant ou n'est pas en mesure de rembourser, le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement de la dette et d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ, et ordonne son expulsion.
Lorsque la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier du locataire, le juge peut, dans certaines conditions, suspendre la procédure d'expulsion. La recevabilité du dossier ne suspend cependant pas automatiquement l'expulsion : le juge des contentieux de la protection doit être saisi, et la suspension ne peut excéder deux ans, selon les articles L722-6 à L722-9 du code de la consommation.
Une fois la décision signifiée, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut en principe avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement, en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, notamment de mauvaise foi.
Le locataire peut demander au juge de l'exécution des délais pour quitter les lieux lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais sont compris entre un mois et un an.
En application de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante, sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. La procédure peut se poursuivre pendant la trêve, mais l'expulsion elle-même est différée. La trêve ne suspend pas l'obligation de payer le loyer.
Si le locataire ne part pas volontairement, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. Le préfet peut le refuser, notamment pour des raisons d'ordre public. Dans ce cas, l'État engage sa responsabilité et le bailleur peut demander une indemnisation au titre du préjudice subi.
Le bailleur qui engage une procédure doit pouvoir produire le bail et ses éventuels avenants, l'acte de cautionnement, un décompte précis et daté de la dette distinguant loyers, charges et frais, les relances et mises en demeure envoyées, ainsi que les échanges avec le locataire, l'assureur ou Action Logement. Un décompte clair, mis à jour à la date de l'audience, évite bien des renvois.
Le locataire, de son côté, a intérêt à apporter à l'audience ses justificatifs de ressources, la preuve des paiements récents du loyer courant, les démarches engagées auprès du fonds de solidarité pour le logement, de la caisse d'allocations familiales ou de la commission de surendettement, et une proposition chiffrée d'échéancier. Le juge apprécie la capacité de remboursement au vu de ces éléments, ainsi que du diagnostic social et financier.
Le bailleur ne peut en aucun cas se faire justice lui-même. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, retirer les affaires du locataire ou pénétrer dans le logement sans son accord sont des infractions pénales. L'expulsion ne peut être réalisée qu'en vertu d'une décision de justice et par un commissaire de justice. Le non-respect de cette règle expose le bailleur à des poursuites, quels que soient les montants impayés.
| Étape | Délai |
|---|
| Commandement de payer, bail depuis le 29 juillet 2023 | 6 semaines pour payer |
| Commandement de payer, bail antérieur non renouvelé | À vérifier selon la clause du bail |
| Saisine de la CCAPEX par un bailleur personne morale | 2 mois avant l'assignation |
| Notification de l'assignation au préfet | 6 semaines avant l'audience |
| Délais de paiement accordés par le juge | Jusqu'à 3 ans |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois avant l'expulsion, sauf exception |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars |
Les frais de commissaire de justice, de commandement, d'assignation et de signification sont avancés par le bailleur, qui peut en obtenir la condamnation du locataire aux dépens. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, mais il est fréquent dans les procédures d'expulsion. Pour un bailleur assuré ou garanti par Visale, ces frais sont en général pris en charge. Les honoraires d'avocat et de commissaire de justice sont déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Au terme de la procédure, le dépôt de garantie peut être imputé sur les sommes restant dues, dans les conditions de l'article 22 de la loi de 1989. Notre outil dépôt de garantie rappelle les règles de restitution et de retenue.
- Attendre trop longtemps avant de réagir, laissant la dette atteindre un niveau difficile à rembourser.
- Oublier de déclarer l'impayé à l'assureur ou à Visale dans les délais.
- Ne pas signifier le commandement au garant dans les quinze jours.
- Faire délivrer un commandement incomplet, exposé à la nullité.
- Pour le locataire, ne pas se présenter à l'audience, alors que c'est le moment d'obtenir des délais.
- Pour le locataire, cesser de payer le loyer courant, condition indispensable pour obtenir des délais de paiement.
- Changer les serrures ou couper les fluides, ce qui est une infraction.
À partir de combien d'impayés le bailleur peut-il agir ?
Dès le premier impayé, il peut relancer et délivrer un commandement de payer. Aucun seuil minimal n'est imposé par la loi pour le commandement.
Le locataire peut-il être expulsé pendant l'hiver ?
La procédure peut avancer, mais l'expulsion elle-même ne peut pas être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement assuré ou exceptions prévues par la loi.
Le locataire peut-il retenir son loyer si le logement est en mauvais état ?
Non. Il doit continuer à payer et saisir le juge, qui seul peut autoriser une réduction ou une consignation du loyer.
Le garant peut-il être poursuivi après l'expulsion ?
Oui, pour les sommes couvertes par son engagement, dans les limites de l'acte de cautionnement.
Combien de temps dure une procédure complète ?
Il faut compter plusieurs mois au minimum, et souvent plus d'un an jusqu'à l'expulsion effective, selon les délais du tribunal, les délais de grâce accordés et la trêve hivernale.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22 et 24, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Code des procédures civiles d'exécution, articles L412-1 à L412-6, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Code de la consommation, articles L722-6 à L722-9, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Loyers impayés et expulsion du locataire » (F31272), consulté le 12 octobre 2026.
