Réparations locatives : le guide complet de qui paie quoi

La question « qui paie les réparations ? » est l'une des plus fréquentes — et des plus conflictuelles — dans une relation locative. Chaque année, des dizaines de milliers de litiges opposent locataires et propriétaires sur la prise en charge de travaux. Ce guide fait le point complet sur vos droits et obligations.

Le cadre légal : deux textes fondamentaux

La répartition des charges de réparation repose sur un principe simple : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, le propriétaire assume les grosses réparations et la mise en conformité du logement.

En pratique, la frontière peut être floue, d'où l'importance de connaître les textes.

Ce qui est à la charge du locataire

Le décret de 1987 dresse une liste précise, organisée par parties du logement. Voici les principales obligations du locataire.

Parties extérieures (jardins, auvents, terrasses)

• Entretien courant des jardins privatifs : tonte, taille, désherbage, remplacement des arbustes
• Nettoyage des terrasses, balcons, loggias
• Dégorgement des caniveaux, gouttières et descentes d'eau pluviale
• Entretien des auvents, stores et marquises (graissage, remplacement de petites pièces)

Ouvertures (portes, fenêtres)

• Graissage des gonds, paumelles et charnières
• Remplacement des poignées de porte, boutons de fenêtre
• Menues réparations des mécanismes de fermeture (targettes, espagnolettes)
• Remplacement des vitres cassées (sauf cas de force majeure)
• Réfection des mastics et joints de vitrage
• Remplacement des clés perdues

Parties intérieures

• Plafonds, murs, cloisons : maintien en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisserie, rebouchage des trous
• Revêtements de sol : entretien et cirage des parquets, remplacement de lames de parquet cassées, raccords de moquette et linoléum
• Placards et menuiseries : remplacement des tablettes, tasseaux, réparation des portes de placard

Plomberie

• Remplacement des joints, clapets, flotteurs de chasse d'eau
• Remplacement des flexibles de douche
• Dégorgement des canalisations (débouchage)
• Nettoyage des dépôts de calcaire
• Remplacement des douchettes et pommeaux

Électricité

• Remplacement des interrupteurs, prises, coupe-circuits et fusibles
• Remplacement des ampoules, tubes lumineux, starters
• Réparation ou remplacement des baguettes et gaines de protection

Chauffage et eau chaude

• Remplacement des boutons, robinets, clapets de radiateurs
• Purge des radiateurs
• Entretien courant des chauffe-eau et chauffe-bain (détartrage)
• Entretien annuel de la chaudière (obligatoire, à la charge du locataire)
• Remplacement des tuyaux souples de raccordement gaz

Autres équipements

• Entretien des VMC : dépoussiérage des bouches d'aération
• Nettoyage et graissage des stores et volets roulants
• Entretien des gouttières privatisées
• Remplacement des filtres de hotte aspirante

Ce qui est à la charge du propriétaire

Le propriétaire est responsable de tout ce qui ne figure pas dans la liste du décret, et notamment :

Grosses réparations (article 606 du Code civil)

• Réfection de la toiture
• Ravalement des façades
• Remplacement des fenêtres
• Remplacement des volets
• Mise aux normes de l'installation électrique
• Remplacement de la chaudière
• Remplacement du chauffe-eau
• Réfection de la plomberie encastrée
• Remplacement des canalisations vétustes

Mise en conformité et décence

Le propriétaire doit garantir :

• Une installation électrique conforme aux normes de sécurité
• Une installation de gaz sans danger
• Un chauffage adapté au logement
• Une ventilation suffisante
• L'absence de plomb, d'amiante ou de risques sanitaires
• Un DPE conforme à la réglementation en vigueur (interdiction de louer les passoires thermiques)

Vétusté et usure normale

Le propriétaire assume l'usure normale du logement. Un parquet qui s'use après 15 ans d'occupation, une peinture qui jaunit, un équipement qui arrive en fin de vie : tout cela relève de la vétusté et non des réparations locatives.

La grille de vétusté permet de calculer la part restant à charge du locataire en fonction de la durée d'occupation.

Tableau récapitulatif : les cas les plus fréquents

Cas spécial : les moisissures et l'humidité

Les moisissures sont une source de conflits fréquente. La responsabilité dépend de l'origine :

• Défaut d'isolation ou de ventilation structurel → Propriétaire (vice du logement)
• Défaut d'aération par le locataire (pas d'ouverture des fenêtres, VMC bouchée) → Locataire

Pour en savoir plus sur les critères de décence d'un logement, consultez notre article sur le DPE et les passoires thermiques.

Vos recours si le propriétaire refuse de réparer

Puis-je faire les travaux moi-même et déduire du loyer ?

Vous ne pouvez jamais déduire unilatéralement le coût de réparations de votre loyer. Même si le propriétaire refuse de réparer, continuez à payer votre loyer intégralement et engagez la procédure judiciaire. Un juge pourra alors :

• Ordonner les travaux sous astreinte
• Vous accorder une réduction de loyer
• Vous allouer des dommages et intérêts

Exception : les réparations urgentes

En cas d'urgence (fuite d'eau importante, panne de chauffage en hiver, problème électrique dangereux), vous pouvez faire intervenir un professionnel et demander le remboursement au propriétaire, à condition de :

1. L'avoir prévenu immédiatement (par tous moyens)
2. Lui avoir laissé un délai raisonnable pour intervenir
3. Avoir conservé les factures

Le rôle de l'assurance habitation

Certaines réparations sont couvertes par les assurances :

• Dégât des eaux : pris en charge par l'assurance du responsable (convention IRSI)
• Incendie : pris en charge par l'assurance habitation du locataire
• Cambriolage : serrurerie et remplacement des biens pris en charge
• Catastrophe naturelle : pris en charge après publication de l'arrêté au Journal Officiel

Votre assurance habitation est obligatoire en tant que locataire. Pensez à déclarer tout sinistre dans les 5 jours ouvrés (2 jours pour un vol).

FAQ

Mon propriétaire me demande de payer le remplacement de la chaudière. Est-ce normal ?

Non. Le remplacement de la chaudière est une grosse réparation à la charge du propriétaire. Vous n'êtes responsable que de l'entretien annuel. Si la chaudière tombe en panne malgré un entretien régulier, le propriétaire doit la remplacer à ses frais.

La VMC fait du bruit. Qui doit payer la réparation ?

Si le bruit est dû à un encrassement (filtre colmaté, poussière), le nettoyage est à votre charge. Si le moteur est défaillant ou l'installation vétuste, c'est au propriétaire de la remplacer.

Mon propriétaire veut retenir ma caution pour des réparations. Comment savoir si c'est justifié ?

Comparez l'état des lieux d'entrée et de sortie, appliquez la grille de vétusté, et vérifiez que chaque retenue est accompagnée d'un devis ou d'une facture. Consultez notre guide complet sur la retenue de caution abusive.

Les réparations liées à l'humidité sont-elles toujours à la charge du propriétaire ?

Non, cela dépend de l'origine. Si l'humidité provient d'un défaut d'isolation ou de ventilation du bâtiment, c'est le propriétaire. Si elle est causée par un manque d'aération de votre part (fenêtres jamais ouvertes, VMC obstruée), c'est vous.