Qui du locataire ou du propriétaire doit payer les réparations ? Guide exhaustif avec les listes officielles, les cas concrets et les recours en cas de litige.
Sophie Mercier
Juriste en droit immobilier
Votre bail contient des clauses illégales ? Découvrez les 15 clauses abusives les plus fréquentes, comment les identifier et les faire déclarer non écrites.
Votre propriétaire retient votre caution sans justification ? Découvrez les règles légales, les délais de restitution, et les recours disponibles.
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Lancer une rechercheLa question « qui paie les réparations ? » est l'une des plus fréquentes — et des plus conflictuelles — dans une relation locative. Chaque année, des dizaines de milliers de litiges opposent locataires et propriétaires sur la prise en charge de travaux. Ce guide fait le point complet sur vos droits et obligations.
La répartition des charges de réparation repose sur un principe simple : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, le propriétaire assume les grosses réparations et la mise en conformité du logement.
En pratique, la frontière peut être floue, d'où l'importance de connaître les textes.
Le décret de 1987 dresse une liste précise, organisée par parties du logement. Voici les principales obligations du locataire.
Le propriétaire est responsable de tout ce qui ne figure pas dans la liste du décret, et notamment :
Le propriétaire doit garantir :
Le propriétaire assume l'usure normale du logement. Un parquet qui s'use après 15 ans d'occupation, une peinture qui jaunit, un équipement qui arrive en fin de vie : tout cela relève de la vétusté et non des réparations locatives.
La grille de vétusté permet de calculer la part restant à charge du locataire en fonction de la durée d'occupation.
| Situation | Qui paie ? | Précisions |
|---|---|---|
| Fuite au robinet (joint usé) | Locataire | Remplacement du joint |
| Fuite dans les murs (canalisation) | Propriétaire | Plomberie encastrée |
| Chasse d'eau qui coule | Locataire | Remplacement du mécanisme |
| Chaudière en panne | Propriétaire | Remplacement si irréparable |
| Entretien chaudière annuel | Locataire | Obligatoire, garder le certificat |
| Vitre cassée | Locataire | Sauf vandalisme extérieur prouvé |
| Fenêtre qui ne ferme plus | Propriétaire | Menuiserie hors d'usage |
| Volet roulant bloqué (mécanisme cassé) | Propriétaire | Remplacement du mécanisme moteur |
| Volet (graissage, petites pièces) | Locataire | Entretien courant |
| Prise électrique défaillante | Locataire | Remplacement de l'appareillage |
| Installation électrique non conforme | Propriétaire | Mise aux normes |
| Moisissures dues à un défaut d'isolation | Propriétaire | Vice de construction |
| Moisissures dues à un défaut d'aération | Locataire | Défaut d'entretien |
| Serrure cassée (cambriolage) | Locataire via assurance | Déclaration de sinistre |
| Dégât des eaux (voisin du dessus) | Assurance du responsable | Convention CIDRE/IRSI |
Les moisissures sont une source de conflits fréquente. La responsabilité dépend de l'origine :
Pour en savoir plus sur les critères de décence d'un logement, consultez notre article sur le DPE et les passoires thermiques.
Vous ne pouvez jamais déduire unilatéralement le coût de réparations de votre loyer. Même si le propriétaire refuse de réparer, continuez à payer votre loyer intégralement et engagez la procédure judiciaire. Un juge pourra alors :
En cas d'urgence (fuite d'eau importante, panne de chauffage en hiver, problème électrique dangereux), vous pouvez faire intervenir un professionnel et demander le remboursement au propriétaire, à condition de :
Certaines réparations sont couvertes par les assurances :
Votre assurance habitation est obligatoire en tant que locataire. Pensez à déclarer tout sinistre dans les 5 jours ouvrés (2 jours pour un vol).
Non. Le remplacement de la chaudière est une grosse réparation à la charge du propriétaire. Vous n'êtes responsable que de l'entretien annuel. Si la chaudière tombe en panne malgré un entretien régulier, le propriétaire doit la remplacer à ses frais.
Si le bruit est dû à un encrassement (filtre colmaté, poussière), le nettoyage est à votre charge. Si le moteur est défaillant ou l'installation vétuste, c'est au propriétaire de la remplacer.
Comparez l'état des lieux d'entrée et de sortie, appliquez la grille de vétusté, et vérifiez que chaque retenue est accompagnée d'un devis ou d'une facture. Consultez notre guide complet sur la retenue de caution abusive.
Non, cela dépend de l'origine. Si l'humidité provient d'un défaut d'isolation ou de ventilation du bâtiment, c'est le propriétaire. Si elle est causée par un manque d'aération de votre part (fenêtres jamais ouvertes, VMC obstruée), c'est vous.
