Réparations locatives : le guide complet de qui paie quoi
Qui du locataire ou du propriétaire doit payer les réparations ? Guide exhaustif avec les listes officielles, les cas concrets et les recours en cas de litige.
Équipe Transpareo
Équipe éditoriale

La question « qui paie les réparations ? » est l'une des plus fréquentes — et des plus conflictuelles — dans une relation locative. Chaque année, des dizaines de milliers de litiges opposent locataires et propriétaires sur la prise en charge de travaux. Ce guide fait le point complet sur vos droits et obligations.
Le cadre légal : deux textes fondamentaux
La répartition des charges de réparation repose sur un principe simple : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, le propriétaire assume les grosses réparations et la mise en conformité du logement.
En pratique, la frontière peut être floue, d'où l'importance de connaître les textes.
Ce qui est à la charge du locataire
Le décret de 1987 dresse une liste précise, organisée par parties du logement. Voici les principales obligations du locataire.
Parties extérieures (jardins, auvents, terrasses)
- Entretien courant des jardins privatifs : tonte, taille, désherbage, remplacement des arbustes
- Nettoyage des terrasses, balcons, loggias
- Dégorgement des caniveaux, gouttières et descentes d'eau pluviale
- Entretien des auvents, stores et marquises (graissage, remplacement de petites pièces)
Ouvertures (portes, fenêtres)
- Graissage des gonds, paumelles et charnières
- Remplacement des poignées de porte, boutons de fenêtre
- Menues réparations des mécanismes de fermeture (targettes, espagnolettes)
- Remplacement des vitres cassées (sauf cas de force majeure)
- Réfection des mastics et joints de vitrage
- Remplacement des clés perdues
Parties intérieures
- Plafonds, murs, cloisons : maintien en état de propreté, menus raccords de peinture et tapisserie, rebouchage des trous
- Revêtements de sol : entretien et cirage des parquets, remplacement de lames de parquet cassées, raccords de moquette et linoléum
- Placards et menuiseries : remplacement des tablettes, tasseaux, réparation des portes de placard
Plomberie
- Remplacement des joints, clapets, flotteurs de chasse d'eau
- Remplacement des flexibles de douche
- Dégorgement des canalisations (débouchage)
- Nettoyage des dépôts de calcaire
- Remplacement des douchettes et pommeaux
Électricité
- Remplacement des interrupteurs, prises, coupe-circuits et fusibles
- Remplacement des ampoules, tubes lumineux, starters
- Réparation ou remplacement des baguettes et gaines de protection
Chauffage et eau chaude
- Remplacement des boutons, robinets, clapets de radiateurs
- Purge des radiateurs
- Entretien courant des chauffe-eau et chauffe-bain (détartrage)
- Entretien annuel de la chaudière (obligatoire, à la charge du locataire)
- Remplacement des tuyaux souples de raccordement gaz
Autres équipements
- Entretien des VMC : dépoussiérage des bouches d'aération
- Nettoyage et graissage des stores et volets roulants
- Entretien des gouttières privatisées
- Remplacement des filtres de hotte aspirante
Ce qui est à la charge du propriétaire
Le propriétaire est responsable de tout ce qui ne figure pas dans la liste du décret, et notamment :
Grosses réparations (article 606 du Code civil)
- Réfection de la toiture
- Ravalement des façades
- Remplacement des fenêtres
- Remplacement des volets
- Mise aux normes de l'installation électrique
- Remplacement de la chaudière
- Remplacement du chauffe-eau
- Réfection de la plomberie encastrée
- Remplacement des canalisations vétustes
Mise en conformité et décence
Le propriétaire doit garantir :
- Une installation électrique conforme aux normes de sécurité
- Une installation de gaz sans danger
- Un chauffage adapté au logement
- Une ventilation suffisante
- L'absence de plomb, d'amiante ou de risques sanitaires
- Un DPE conforme à la réglementation en vigueur (interdiction de louer les passoires thermiques)
Vétusté et usure normale
Le propriétaire assume l'usure normale du logement. Un parquet qui s'use après 15 ans d'occupation, une peinture qui jaunit, un équipement qui arrive en fin de vie : tout cela relève de la vétusté et non des réparations locatives.
La grille de vétusté permet de calculer la part restant à charge du locataire en fonction de la durée d'occupation.
Tableau récapitulatif : les cas les plus fréquents
| Situation | Qui paie ? | Précisions |
|---|---|---|
| Fuite au robinet (joint usé) | Locataire | Remplacement du joint |
| Fuite dans les murs (canalisation) | Propriétaire | Plomberie encastrée |
| Chasse d'eau qui coule | Locataire | Remplacement du mécanisme |
| Chaudière en panne | Propriétaire | Remplacement si irréparable |
| Entretien chaudière annuel | Locataire | Obligatoire, garder le certificat |
| Vitre cassée | Locataire | Sauf vandalisme extérieur prouvé |
| Fenêtre qui ne ferme plus | Propriétaire | Menuiserie hors d'usage |
| Volet roulant bloqué (mécanisme cassé) | Propriétaire | Remplacement du mécanisme moteur |
| Volet (graissage, petites pièces) | Locataire | Entretien courant |
| Prise électrique défaillante | Locataire | Remplacement de l'appareillage |
| Installation électrique non conforme | Propriétaire | Mise aux normes |
| Moisissures dues à un défaut d'isolation | Propriétaire | Vice de construction |
| Moisissures dues à un défaut d'aération | Locataire | Défaut d'entretien |
| Serrure cassée (cambriolage) | Locataire via assurance | Déclaration de sinistre |
| Dégât des eaux (voisin du dessus) | Assurance du responsable | Convention CIDRE/IRSI |
Cas spécial : les moisissures et l'humidité
Les moisissures sont une source de conflits fréquente. La responsabilité dépend de l'origine :
- Défaut d'isolation ou de ventilation structurel → Propriétaire (vice du logement)
- Défaut d'aération par le locataire (pas d'ouverture des fenêtres, VMC bouchée) → Locataire
Pour en savoir plus sur les critères de décence d'un logement, consultez notre article sur le DPE et les passoires thermiques.
Vos recours si le propriétaire refuse de réparer
Puis-je faire les travaux moi-même et déduire du loyer ?
Vous ne pouvez jamais déduire unilatéralement le coût de réparations de votre loyer. Même si le propriétaire refuse de réparer, continuez à payer votre loyer intégralement et engagez la procédure judiciaire. Un juge pourra alors :
- Ordonner les travaux sous astreinte
- Vous accorder une réduction de loyer
- Vous allouer des dommages et intérêts
Exception : les réparations urgentes
En cas d'urgence (fuite d'eau importante, panne de chauffage en hiver, problème électrique dangereux), vous pouvez faire intervenir un professionnel et demander le remboursement au propriétaire, à condition de :
- L'avoir prévenu immédiatement (par tous moyens)
- Lui avoir laissé un délai raisonnable pour intervenir
- Avoir conservé les factures
Le rôle de l'assurance habitation
Certaines réparations sont couvertes par les assurances :
- Dégât des eaux : pris en charge par l'assurance du responsable (convention IRSI)
- Incendie : pris en charge par l'assurance habitation du locataire
- Cambriolage : serrurerie et remplacement des biens pris en charge
- Catastrophe naturelle : pris en charge après publication de l'arrêté au Journal Officiel
Votre assurance habitation est obligatoire en tant que locataire. Pensez à déclarer tout sinistre dans les 5 jours ouvrés (2 jours pour un vol).
FAQ
Mon propriétaire me demande de payer le remplacement de la chaudière. Est-ce normal ?
Non. Le remplacement de la chaudière est une grosse réparation à la charge du propriétaire. Vous n'êtes responsable que de l'entretien annuel. Si la chaudière tombe en panne malgré un entretien régulier, le propriétaire doit la remplacer à ses frais.
La VMC fait du bruit. Qui doit payer la réparation ?
Si le bruit est dû à un encrassement (filtre colmaté, poussière), le nettoyage est à votre charge. Si le moteur est défaillant ou l'installation vétuste, c'est au propriétaire de la remplacer.
Mon propriétaire veut retenir ma caution pour des réparations. Comment savoir si c'est justifié ?
Comparez l'état des lieux d'entrée et de sortie, appliquez la grille de vétusté, et vérifiez que chaque retenue est accompagnée d'un devis ou d'une facture. Consultez notre guide complet sur la retenue de caution abusive.
Les réparations liées à l'humidité sont-elles toujours à la charge du propriétaire ?
Non, cela dépend de l'origine. Si l'humidité provient d'un défaut d'isolation ou de ventilation du bâtiment, c'est le propriétaire. Si elle est causée par un manque d'aération de votre part (fenêtres jamais ouvertes, VMC obstruée), c'est vous.



