Audit énergétique à la vente : quand il est obligatoire
Vendre une maison mal classée sur le diagnostic de performance énergétique impose une formalité de plus : l'audit énergétique. Créé par la loi Climat et résilience et inscrit à l'article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, il doit informer l'acheteur des travaux nécessaires pour améliorer le logement. Voici, d'après la fiche F37110 de Service-public consultée le 12 octobre 2026, qui est concerné et ce qu'il faut savoir.
En bref. L'audit est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire, classés E, F ou G. Il ne concerne pas les appartements en copropriété. Il doit être étendu aux logements classés D le 1er janvier 2034. Il est valable cinq ans.
Qui est concerné
L'obligation vise les bâtiments mis en vente qui relèvent de la monopropriété : les maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire. Les lots de copropriété en sont exclus.
Elle s'applique selon la classe du bâtiment sur le DPE, d'après le calendrier fixé par le VII de l'article 158 de la loi du 22 août 2021 et par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, la date retenue étant celle de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte de vente :
- les logements classés F ou G sont concernés depuis les promesses ou actes de vente signés à partir du 1er avril 2023 ;
- les logements classés E le sont depuis le 1er janvier 2025 ;
- les logements classés D le seront à partir du 1er janvier 2034.
Dans les départements et régions d'outre-mer, l'obligation vise pour l'instant les bâtiments classés F ou G, et doit être étendue aux bâtiments classés E le 1er janvier 2028.
Attention à ne pas confondre deux calendriers distincts issus de la loi Climat et résilience. Le premier, celui de l'audit énergétique à la vente (article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, article 158 de la loi), vise les logements classés F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025 et D à partir du 1er janvier 2034. Le second, celui de la décence énergétique des logements loués (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l'article 160 de la loi Climat), exclut de la location les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, F à partir du 1er janvier 2028 et E à partir du 1er janvier 2034 ; en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ce sont les G à partir du 1er janvier 2028 et les F à partir du 1er janvier 2031.
Notre outil DPE menacé permet de situer un logement dans ce calendrier.
Ce que contient l'audit
L'audit ne se confond pas avec le DPE. Le DPE classe le logement selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. L'audit va plus loin : il propose des scénarios de travaux, en une ou plusieurs étapes, permettant d'améliorer la performance du logement, avec l'étiquette atteinte après travaux, une estimation de leur coût et des économies d'énergie attendues. Selon France Rénov', l'un des scénarios doit permettre d'atteindre une très bonne performance énergétique.
Ces informations ont un double intérêt. Elles éclairent l'acheteur sur le budget réel de l'opération, et peuvent servir de base à la négociation du prix.
Ce que dit la loi sur son contenu
L'article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation fixe plusieurs exigences précises. Les propositions de travaux doivent former un parcours cohérent, par étapes, vers une rénovation énergétique performante. La première étape doit permettre au minimum d'atteindre la classe E. Le parcours doit aussi prévoir les travaux nécessaires pour atteindre la classe B, sauf si des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou un coût disproportionné, y font obstacle.
Les propositions doivent rester compatibles avec les servitudes du code du patrimoine et présenter un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. L'audit indique, à titre indicatif, l'impact des travaux sur la facture d'énergie, des ordres de grandeur de coûts et les aides publiques mobilisables.
L'auditeur ne doit avoir aucun lien susceptible de porter atteinte à son impartialité vis-à-vis du propriétaire ou de son mandataire. L'audit est communiqué dans les conditions prévues pour le dossier de diagnostic technique, aux articles L271-4 et L271-5 du même code.
Qui peut le réaliser
L'audit doit être réalisé par un professionnel habilité : une entreprise reconnue garante de l'environnement, dite RGE, disposant de la qualification adaptée, un architecte référencé ou un diagnostiqueur certifié, selon les conditions prévues par la réglementation. Il est à la charge du vendeur.
Combien de temps il est valable
L'audit énergétique est valable cinq ans. Un audit réalisé pour une première mise en vente peut donc servir pour une vente ultérieure tant qu'il reste dans ce délai. Le professionnel qui l'a réalisé le tient à la disposition des propriétaires successifs pendant sa durée de validité.
Ce que l'audit n'impose pas
L'audit est une obligation d'information, pas une obligation de travaux. Ni le vendeur ni l'acheteur ne sont tenus de réaliser les travaux qu'il préconise. En revanche, un propriétaire qui veut louer le logement devra tenir compte du calendrier de décence énergétique, et un audit peut aussi être exigé pour obtenir certaines aides, comme MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur.
Questions fréquentes
L'audit est-il exigé pour vendre un appartement ? Non, pas pour un lot de copropriété. Il vise les maisons et les immeubles en monopropriété.
Que se passe-t-il si l'audit n'est pas fourni ? L'audit fait partie des informations dues à l'acheteur. Son absence peut retarder la signature chez le notaire, et exposer le vendeur à des contestations de l'acheteur.
L'audit est-il obligatoire pour louer ? Non. L'obligation réglementaire concerne la vente. Le DPE reste en revanche obligatoire pour louer.
Sources
- Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, fiche F37110 « Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit passoire thermique », consulté le 12 octobre 2026.
- France Rénov', « Réaliser un DPE ou un audit énergétique », consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, articles 158 (VII) et 160, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et décret n° 2024-820 du 15 juillet 2024 relatifs à l'audit énergétique, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
