En France, le principe reste celui de la liberté du loyer : le bailleur et le locataire fixent ensemble le montant inscrit dans le bail. Mais cette liberté est encadrée par une série de règles qui se sont accumulées depuis 2012 et qui varient selon la commune, la classe énergétique du logement et le moment de la vie du bail. Un même type d'appartement peut ainsi être loué librement dans une petite ville, voir son loyer limité à la relocation dans une grande agglomération et plafonné à Paris, tout en étant interdit de toute hausse s'il est classé F ou G.
Ce guide présente les règles dans l'ordre où le bailleur les rencontre : la fixation du loyer à la signature, son évolution pendant le bail, puis sa réévaluation au renouvellement. Il se termine par les recours dont dispose le locataire lorsque ces règles ne sont pas respectées.
En bref. Hors zone tendue et hors encadrement, le loyer initial est libre, sauf pour les logements classés F ou G, dont le loyer ne peut plus augmenter depuis le 24 août 2022. En zone tendue, le loyer d'un logement remis en location ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire. Dans les communes soumises à l'encadrement, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Pendant le bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, selon l'indice de référence des loyers, et seulement si le bail le prévoit.
L'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe : le loyer des logements mis en location est fixé librement entre les parties, sous réserve des dispositions particulières qui s'appliquent dans certaines zones. Le bailleur peut donc, dans une commune qui n'est soumise à aucun dispositif particulier, demander le loyer qu'il souhaite, le marché faisant le reste.
Cette liberté connaît cependant plusieurs limites générales, valables partout :
- le logement doit être décent, au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, faute de quoi le locataire peut obtenir une réduction du loyer devant le juge ;
- un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus voir son loyer augmenter, ni à la relocation, ni en cours de bail, ni au renouvellement ;
- la surface habitable doit figurer dans le bail ; si elle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart, en application de l'article 3-1 de la loi.
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a introduit un gel des loyers des logements les plus énergivores. Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut faire l'objet d'aucune augmentation : ni révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, ni majoration lors d'une nouvelle mise en location, ni réévaluation lors du renouvellement du bail.
Le bailleur d'un tel logement reste libre de le louer au même loyer que précédemment, tant qu'il respecte les critères de décence, mais il ne peut plus l'augmenter tant que la performance énergétique n'a pas été améliorée.
Ce gel s'ajoute au calendrier de la décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034, selon le calendrier fixé par la loi.
Un bailleur qui réalise des travaux de rénovation permettant de sortir de ces classes retrouve la possibilité de faire évoluer le loyer dans le cadre des règles de droit commun.
Le diagnostic à prendre en compte est celui en cours de validité. Les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ont une durée de validité réduite, et la méthode de calcul a été ajustée pour les petites surfaces. Notre outil décence énergétique permet de vérifier si un logement est concerné.
Les zones tendues sont les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes concernées correspond à celle de la taxe sur les logements vacants, fixée par décret et mise à jour périodiquement. Elle comprend la plupart des grandes métropoles ; la liste à jour figure sur Service-public.
Dans ces communes, un décret pris chaque année sur le fondement de l'article 18 de la loi de 1989 limite l'évolution des loyers lors de la relocation. Lorsqu'un logement est remis en location, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers si cette révision n'a pas été faite au cours des douze derniers mois.
Le bail doit d'ailleurs mentionner le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire et la date de son dernier versement, si ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature.
Le décret prévoit des dérogations limitées :
- Les travaux d'amélioration. Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
- Le loyer manifestement sous-évalué. Lorsque le dernier loyer est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué.
Ces deux dérogations ne peuvent pas s'appliquer à un logement classé F ou G.
La limitation ne concerne pas les logements loués pour la première fois, ni ceux restés inoccupés pendant plus de dix-huit mois. Le loyer est alors libre, sauf encadrement.
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a ouvert pour cinq ans aux collectivités situées en zone tendue la possibilité de demander l'application d'un encadrement des loyers. La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS, a prolongé l'expérimentation. Plusieurs agglomérations y participent, dont Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier ou Bordeaux. L'avenir du dispositif, dont l'expérimentation arrive à échéance, fait l'objet d'une proposition de loi examinée au Parlement ; la rédaction y consacrera un article dédié après le vote.
Dans chaque commune concernée, le préfet fixe chaque année par arrêté, pour chaque catégorie de logement et chaque secteur géographique, un loyer de référence, un loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %, et un loyer de référence minoré, inférieur de 30 %. Les catégories tiennent compte du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère vide ou meublé.
Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges et hors complément de loyer, ne peut excéder le loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables.
Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur. Il doit être justifié dans le bail. Aucun complément ne peut être appliqué à un logement présentant certaines caractéristiques défavorables, comme des sanitaires sur le palier ou des signes d'humidité, ni à un logement classé F ou G.
Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d'accord, devant le juge.
Lorsque le bail prévoit un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu. À défaut, il peut prononcer une amende administrative d'un montant maximal de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut lui-même agir pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement des sommes indûment versées.
Le loyer ne peut être révisé en cours de bail que si le contrat contient une clause de révision. L'article 17-1 de la loi de 1989 en fixe les limites : la révision intervient une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, et l'augmentation ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee.
Le nouveau loyer est égal au loyer en cours multiplié par le rapport entre l'indice du trimestre de référence prévu au bail, dans sa valeur la plus récente, et l'indice du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature.
Exemple : un loyer de 800 euros, révisé selon l'indice du deuxième trimestre, évolue du rapport entre l'indice du deuxième trimestre de l'année en cours et celui de l'année précédente. Si cet indice a progressé de 1 %, le loyer révisé est de 808 euros.
Notre outil de révision du loyer effectue ce calcul à partir des indices officiels.
Depuis la loi ALUR, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté de l'appliquer. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. La révision prend effet à la date de la demande, sans effet rétroactif.
Pour limiter l'effet de l'inflation, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a plafonné la variation annuelle de l'indice à 3,5 % en métropole entre le troisième trimestre de 2022 et le premier trimestre de 2024. Ce plafonnement a pris fin, et l'indice évolue de nouveau librement.
Lorsque le bail arrive à échéance, le bailleur peut proposer un nouveau loyer s'il estime que le loyer en cours est manifestement sous-évalué. L'article 17-2 de la loi de 1989 encadre strictement cette possibilité.
Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, signification par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. La proposition reproduit intégralement les dispositions légales applicables et indique le montant du nouveau loyer, ainsi que des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces références doivent être au moins au nombre de trois, et de six dans les communes dont la liste est fixée par décret. Elles portent pour au moins deux tiers sur des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
À défaut d'accord, ou si le locataire ne répond pas quatre mois avant le terme du bail, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d'accord devant la commission, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le bail est reconduit aux conditions antérieures.
La hausse convenue ou fixée par le juge s'applique par tiers ou par sixièmes, selon la durée du bail, lorsqu'elle est inférieure ou égale à 10 %. Au-delà de 10 %, elle s'applique par sixièmes annuels, quelle que soit la durée du bail. Cette progressivité vise à éviter un choc brutal pour le locataire en place.
Dans les communes soumises à l'encadrement, la réévaluation n'est possible que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, et le locataire peut à l'inverse demander une diminution si son loyer dépasse le loyer de référence majoré.
Pour la plupart des litiges sur le montant du loyer, qu'il s'agisse d'un complément de loyer, d'une réévaluation ou d'un dépassement du loyer de référence, le passage par la commission départementale de conciliation est soit obligatoire, soit fortement recommandé. La saisine est gratuite. La commission rend un avis et cherche à rapprocher les parties.
À défaut d'accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Il peut demander la mise en conformité du loyer, le remboursement du trop-perçu, et, pour un logement indécent, une réduction du loyer ou la suspension de son paiement jusqu'à l'exécution des travaux.
L'action en diminution du loyer pour dépassement du loyer de référence majoré peut être engagée pendant toute la durée du bail. L'action en contestation du complément de loyer doit l'être dans les trois mois de la signature. Les actions dérivant du bail se prescrivent en principe par trois ans, en application de l'article 7-1 de la loi de 1989.
- Augmenter le loyer d'un logement classé F ou G à la relocation, alors que toute hausse est interdite.
- Appliquer une révision sans clause dans le bail, ou plus d'une fois par an.
- Réclamer une révision rétroactive au-delà de la date de la demande.
- Ignorer le loyer du précédent locataire en zone tendue et fixer un loyer « au prix du marché ».
- Justifier un complément de loyer par des éléments ordinaires, comme un balcon ou une cuisine équipée, qui ne présentent pas un caractère exceptionnel.
- Proposer une réévaluation trop tard, moins de six mois avant le terme du bail.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer à chaque changement de locataire ?
Hors zone tendue et pour un logement qui n'est pas classé F ou G, oui. En zone tendue, la hausse est limitée aux cas prévus par le décret annuel.
Un loyer peut-il baisser ?
Oui. Les parties peuvent toujours convenir d'une baisse. Le locataire peut aussi l'obtenir en justice en cas de dépassement du loyer de référence majoré, d'erreur de surface ou d'indécence.
L'indice de référence des loyers est-il obligatoire ?
Pour la révision en cours de bail, oui : aucun autre indice ne peut être utilisé pour un bail soumis à la loi de 1989.
Les locations meublées sont-elles concernées ?
Oui. Les règles de zone tendue, d'encadrement, de révision et de gel des logements F et G s'appliquent aux locations meublées à titre de résidence principale, avec des loyers de référence spécifiques dans les communes encadrées.
Comment connaître le loyer du précédent locataire ?
Il doit figurer dans le bail lorsque le précédent locataire est parti moins de dix-huit mois avant la signature. À défaut, le nouveau locataire peut le demander au bailleur.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-1, 7-1, 17, 17-1, 17-2 et 18, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, article 159, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140, et loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS), Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, article 12, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
- Service-public, « Comment est fixé le loyer d'un logement vide ? », consulté le 12 octobre 2026.
- Insee, indice de référence des loyers, consulté le 12 octobre 2026.
