Louer à Montpellier : encadrement, loyers et quartiers

Montpellier fait partie des villes qui ont le plus grandi en France ces dernières années, et son marché locatif s'en ressent. Pour contenir les loyers, la ville a demandé et obtenu l'application de l'encadrement du niveau des loyers, en vigueur depuis le 1er juillet 2022. Chaque année, le préfet de l'Hérault fixe par arrêté des loyers de référence que les propriétaires doivent respecter.

Ce guide fait le point sur les règles applicables à l'automne 2026, d'après les informations publiées par la préfecture de l'Hérault, la ville de Montpellier et l'ADIL de l'Hérault, et dresse le portrait du parc de logements à partir du recensement de 2023 publié par l'Insee.

En bref. À Montpellier, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2022, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par le préfet. L'arrêté préfectoral du 9 juin 2026 fixe ces valeurs pour les baux signés du 1er juillet au 23 novembre 2026, selon cinq zones géographiques. Les locations meublées font l'objet d'une majoration. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence, et le loyer de référence minoré inférieur de 30 %.

Montpellier en chiffres

Une ville en forte croissance

Selon le dossier complet de l'Insee sur la commune, établi à partir du recensement de 2023 dans la géographie au 1er janvier 2026, Montpellier compte 310 240 habitants, contre 268 456 en 2012. La population a donc augmenté de plus de 40 000 habitants en un peu plus de dix ans.

C'est aussi une ville jeune : les 15 à 24 ans représentent 22,4 % de la population, et les 25 à 39 ans 23,5 %. Le poids des universités et des écoles se lit dans ces chiffres et dans la demande de petits logements. Le même dossier fait état d'un taux de pauvreté de 30,9 %, au seuil de 60 % du niveau de vie médian.

Un parc d'appartements qui s'étend

La commune compte 186 683 logements en 2023, contre 154 810 en 2012. Les appartements en représentent 87,0 %, les maisons 11,6 %. Les résidences principales forment 88,6 % du parc, les résidences secondaires et logements occasionnels 4,5 %, et les logements vacants 6,9 %.

Deux ménages sur trois locataires

Source : Insee, RP2023, exploitation principale.

Le parc locatif privé est donc largement majoritaire, ce qui donne à l'encadrement des loyers une portée importante.

Un parc plus récent qu'ailleurs

À la différence de villes comme Lille ou Bordeaux, Montpellier dispose d'un parc relativement récent. Selon l'Insee, seulement 10,4 % des résidences principales ont été achevées avant 1946. La période 1971 à 1990 en représente 30,3 %, celle de 1991 à 2005 18,7 %, et celle de 2006 à 2020 21,3 %. L'époque de construction est l'un des critères qui déterminent le loyer de référence.

L'encadrement des loyers à Montpellier

Les logements concernés

L'encadrement s'applique, selon la préfecture de l'Hérault, aux logements mis ou remis en location, aux renouvellements de bail et aux baux mobilité, dès lors que le bail a été signé à compter du 1er juillet 2022. Il concerne les logements loués vides ou meublés comme résidence principale. Pour un bail signé avant cette date, l'encadrement ne s'applique pas tant que le bail n'est pas renouvelé, comme le rappelle la ville.

Comme dans les autres villes encadrées, certains logements relèvent d'autres règles, notamment les logements sociaux et les logements conventionnés.

L'arrêté en vigueur

Les valeurs actuellement applicables ont été fixées par l'arrêté du préfet de l'Hérault du 9 juin 2026, publié sur le site des services de l'État dans l'Hérault. Il s'applique aux baux signés entre le 1er juillet et le 23 novembre 2026 inclus. L'ADIL de l'Hérault, dans son actualité du 19 juin 2026, précise que les loyers de référence sont fixés selon les secteurs géographiques déterminés par l'arrêté et que les locations meublées font l'objet d'une majoration.

L'arrêté comprend deux annexes : les loyers de référence, majorés et minorés pour chacune des cinq zones, et une carte des zonages accompagnée d'un atlas détaillé. Montpellier Méditerranée Métropole publie aussi ces données en accès libre sur son portail open data, sous forme de tableau et de carte, en précisant que le document officiel fait foi.

Les trois niveaux de loyer

La préfecture rappelle que l'arrêté définit trois niveaux, fondés sur les données de l'observatoire local des loyers, dont l'ADIL de l'Hérault a reçu l'agrément en décembre 2020 :

• le loyer de référence, qui correspond au loyer médian constaté ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, qui constitue le plafond ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %, qui sert au renouvellement du bail.

Ces valeurs sont exprimées en euros par mètre carré de surface habitable et par mois, hors charges. Elles varient selon la zone, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.

Pourquoi le 23 novembre 2026

La ville de Montpellier indique que l'encadrement s'applique à ce jour jusqu'au 23 novembre 2026, à la suite de la loi 3DS du 21 février 2022, qui a prolongé l'expérimentation prévue par l'article 140 de la loi Elan. Ce qui s'appliquera aux baux signés après cette date dépend des décisions du Parlement. Nous mettrons cet article à jour dès que le cadre sera connu.

Calculer le plafond

Pour connaître le loyer maximal d'un logement, il faut :

1. repérer la zone du logement sur la carte annexée à l'arrêté ou sur le portail de la métropole ;
2. identifier la catégorie : nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non ;
3. lire le loyer de référence majoré au mètre carré correspondant ;
4. le multiplier par la surface habitable.

Le résultat donne le loyer de base maximal, hors charges. La carte Transpareo présente par ailleurs des données publiques du logement par territoire, comme les loyers, le DPE et les risques.

Ce que le bail doit mentionner

La ville de Montpellier rappelle que, pour un bail signé à compter du 1er juillet 2022, le contrat doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. Ces montants doivent aussi figurer dans l'annonce. Notre outil d'audit d'annonce aide à vérifier les mentions obligatoires.

Comme dans les autres villes encadrées, si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois à compter de sa prise d'effet pour mettre le propriétaire en demeure de le faire. À défaut de réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Le complément de loyer

Le loyer de base peut être assorti d'un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie, et que le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Le montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail.

Depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit pour un logement qui présente certaines caractéristiques, comme des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, une classe F ou G au diagnostic de performance énergétique, des fenêtres laissant anormalement passer l'air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui conteste un complément doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. Il appartient au propriétaire de démontrer que le complément est justifié.

Les recours du locataire

Un loyer au-dessus du plafond

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré applicable à la date de signature du bail, le locataire peut demander au propriétaire une diminution et le remboursement du trop-perçu. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation de l'Hérault, puis le juge des contentieux de la protection.

Il peut aussi signaler la situation au préfet. Après mise en demeure restée sans effet, le propriétaire s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, en application de l'article 140 de la loi Elan.

Au renouvellement

Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer une diminution au moins cinq mois avant la fin du bail. À l'inverse, un propriétaire dont le loyer est inférieur au loyer de référence minoré peut proposer une réévaluation au moins six mois avant la fin du bail. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation doit être saisie, puis, le cas échéant, le juge avant l'échéance. Aucune hausse n'est possible au renouvellement pour un logement classé F ou G.

Relouer un logement

Montpellier est aussi située en zone tendue. En cas de relocation, le loyer de base ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Ce plafonnement des hausses entre deux locataires a été reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026. Dans tous les cas, le nouveau loyer reste limité par le loyer de référence majoré. Pour un logement classé F ou G, aucune hausse n'est possible à la relocation.

Conseils pratiques

Pour le locataire

• Repérez la zone de votre logement sur la carte officielle avant de signer.
• Vérifiez la surface habitable indiquée dans le bail, base du calcul du plafond.
• Demandez le DPE : un logement classé F ou G ne peut pas justifier un complément de loyer.
• En cas de doute, contactez l'ADIL de l'Hérault, dont les conseils sont gratuits.

Pour le propriétaire

• Calculez le plafond avant de fixer le loyer, en utilisant la bonne zone et la bonne époque de construction.
• Indiquez dans le bail et dans l'annonce le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
• Conservez les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.
• Surveillez l'évolution du cadre légal après le 23 novembre 2026.

Questions fréquentes

L'encadrement s'applique-t-il dans toute la métropole de Montpellier ? Non. Il ne concerne que la commune de Montpellier. Les autres communes de la métropole classées en zone tendue appliquent seulement le plafonnement des hausses à la relocation.

Un bail signé en 2021 est-il concerné ? Pas tant qu'il court. L'encadrement s'appliquera lors de son renouvellement ou en cas de nouveau bail.

Les locations meublées sont-elles concernées ? Oui. Les loyers de référence des meublés sont majorés par rapport à ceux des logements vides.

Où trouver les valeurs de l'arrêté ? Sur le site des services de l'État dans l'Hérault, à la rubrique consacrée à l'encadrement des loyers, et sur le portail open data de Montpellier Méditerranée Métropole.

Que faire si le propriétaire refuse de baisser le loyer ? Saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection. Le signalement au préfet peut aussi déclencher une amende administrative.

Une colocation est-elle soumise à l'encadrement ? Oui. Que la colocation repose sur un bail unique ou sur des baux individuels, c'est le loyer du logement dans son ensemble qui doit respecter le plafond. La somme des loyers payés par les colocataires ne doit donc pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable du logement.

Un étudiant peut-il contester son loyer après son départ ? Oui, dans les délais de prescription applicables. Mieux vaut toutefois agir pendant le bail, en conservant le contrat, les quittances et le diagnostic de performance énergétique.

Sources

• Préfecture de l'Hérault, arrêté préfectoral du 9 juin 2026 fixant les loyers de référence, majorés et minorés à Montpellier pour les baux signés du 1er juillet au 23 novembre 2026, et page « Encadrement des loyers », consulté le 12 octobre 2026.
• ADIL de l'Hérault, « L'encadrement des loyers à Montpellier », publié le 19 juin 2026, consulté le 12 octobre 2026.
• Ville de Montpellier, « L'encadrement des loyers », consulté le 12 octobre 2026.
• Montpellier Méditerranée Métropole, jeu de données « Encadrement des loyers sur la commune de Montpellier », consulté le 12 octobre 2026.
• Insee, dossier complet de la commune de Montpellier (34172), recensement de la population 2023, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.