Louer à Strasbourg en 2026 : niveaux de loyers, profil des locataires et règles applicables

Strasbourg est une ville de locataires. Plus de sept ménages strasbourgeois sur dix louent leur résidence principale, une proportion parmi les plus élevées des grandes villes françaises, selon le recensement de l'Insee. La présence de l'université, des institutions européennes et d'un parc composé presque exclusivement d'appartements explique cette situation. Les loyers y restent pourtant modérés par rapport aux autres grandes agglomérations, selon l'observatoire local des loyers du Bas-Rhin, porté par l'agence d'urbanisme de Strasbourg Rhin supérieur (Adeus).

Ce guide rassemble les données publiques les plus récentes sur le marché locatif strasbourgeois et rappelle les règles qui s'appliquent aux bailleurs et aux locataires de la ville.

En bref. Selon l'observatoire local des loyers, le loyer médian du parc locatif privé de l'Eurométropole de Strasbourg est de 11,6 euros par mètre carré hors charges en 2025. Il atteint 13,1 euros pour les locataires entrés depuis moins d'un an, contre 11,1 euros pour les locataires installés. Dans la ville de Strasbourg, il est de 12,2 euros. Selon l'Insee, 71 % des ménages strasbourgeois sont locataires en 2023. Strasbourg est située en zone tendue, mais n'applique pas l'encadrement des loyers.

Une ville jeune et très majoritairement locataire

Une population en légère croissance

Selon le dossier complet de l'Insee, paru le 27 août 2026 sur la base du recensement de 2023, Strasbourg compte 293 771 habitants, contre 280 966 en 2017. La population progresse donc d'environ 0,7 % par an sur cette période, après plusieurs décennies de quasi-stabilité. Cette croissance, modérée, entretient une demande locative soutenue dans une ville où les possibilités de construire sont limitées.

Une forte proportion de jeunes et d'étudiants

Les 15 à 24 ans représentent 19,7 % des habitants en 2023, et les 25 à 39 ans 22,7 %. Parmi les 15 à 64 ans, 17,9 % sont élèves, étudiants ou stagiaires non rémunérés. Cette population jeune, souvent seule et mobile, alimente une demande importante de petits logements, en particulier autour du campus de l'Esplanade et du centre.

Des ménages de petite taille

Le nombre moyen d'occupants par résidence principale est de 2,00 en 2023, contre 2,88 en 1968. Cette baisse continue de la taille des ménages augmente mécaniquement le besoin de logements, à population constante.

Sept ménages sur dix locataires

Sur 142 329 résidences principales recensées en 2023, 101 003 sont occupées par des locataires, soit 71 %. Les locataires d'un logement HLM loué vide représentent 22,2 % des ménages, ce qui laisse près de la moitié des ménages dans le parc locatif privé ou dans d'autres statuts locatifs. Les propriétaires ne sont que 26,8 %. La mobilité est forte : 17,7 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, et 27,6 % depuis deux à quatre ans.

Un parc d'appartements

Les appartements représentent 92,4 % des logements de la commune en 2023, et les maisons 6,1 %. Les petites surfaces sont nombreuses : 14,7 % des résidences principales comptent une pièce et 21 % deux pièces. Une large part du parc a été construite avant 1990, notamment entre 1946 et 1990.

Les niveaux de loyers

Les chiffres de l'observatoire

L'observatoire local des loyers du Bas-Rhin publie chaque année les niveaux de loyers du parc locatif privé de l'Eurométropole de Strasbourg. Ses résultats 2025, publiés en juillet 2026 et mis en ligne sur le site du réseau des observatoires des loyers le 2 septembre 2026, reposent sur 15 105 observations, pour un parc estimé à 79 975 logements. L'observatoire bénéficie d'un agrément ministériel délivré par arrêté du 29 octobre 2020.

Un quart des loyers de l'agglomération sont donc inférieurs à 9,6 euros par mètre carré, et un quart supérieurs à 14 euros.

Strasbourg et le reste de l'Eurométropole

Le parc locatif privé de la ville centre se caractérise par des loyers légèrement plus élevés, avec un loyer médian de 12,2 euros par mètre carré. À l'intérieur de la ville, l'observatoire distingue cinq zones de loyers : la médiane varie de 10,5 euros dans la zone la moins chère à 13,2 euros dans la zone la plus chère, qui correspond aux quartiers centraux. Selon l'Adeus, ces quartiers concentrent les loyers les plus élevés et les marchés les plus tendus, tandis que les quartiers périphériques se distinguent par des niveaux de loyers inférieurs.

L'écart entre nouveaux et anciens locataires

L'écart de 2 euros par mètre carré entre le loyer de marché et le loyer du stock est l'un des enseignements de l'observatoire. Il traduit une revalorisation des loyers lors de la remise en location. Pour un locataire qui cherche un logement, c'est le loyer de marché, et non le loyer médian d'ensemble, qui donne le point de comparaison le plus pertinent.

Une évolution dans la moyenne nationale

Selon le rapport de l'observatoire, qui s'appuie sur la méthode de suivi à structure constante développée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement, Strasbourg enregistre une hausse des loyers de 4 % entre 2023 et 2024, soit une évolution dans la moyenne nationale.

Une position modérée parmi les grandes agglomérations

Le rapport compare l'Eurométropole aux agglomérations dont le parc locatif privé est de taille équivalente. En 2024, le loyer médian y était de 11,1 euros par mètre carré, contre 11,6 euros dans l'agglomération de Rennes, 11,4 euros dans celle de Grenoble et 13,5 euros dans celle de Montpellier.

Les règles applicables à Strasbourg

Une commune en zone tendue

Strasbourg et plusieurs communes voisines figurent dans la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui définit les zones tendues. Plusieurs conséquences en découlent :

• la limitation des loyers à la relocation : lorsqu'un logement est reloué moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser l'ancien, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué ; selon Service-public, ce plafonnement des hausses, qui s'applique aussi au renouvellement du bail, a été prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ;
• un préavis réduit à un mois pour le locataire d'un logement vide ;
• le plafond intermédiaire des honoraires de location : la part des honoraires facturée au locataire pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail ne peut dépasser le plafond fixé pour les zones tendues, exprimé en euros par mètre carré et révisé chaque année, auquel s'ajoute un plafond distinct pour l'état des lieux (les montants en vigueur figurent sur la fiche F375 de Service-public) ;
• la taxe sur les logements vacants, applicable aux logements restés vacants dans les conditions prévues par la loi.

Strasbourg figure aussi dans la première liste du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, consacrée aux agglomérations de plus de 50 000 habitants. À partir du 1er janvier 2027, le décret n° 2013-392 est abrogé par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Ce nouveau décret ne vise que la taxe sur la vacance des locaux d'habitation de l'article 1406 bis du code général des impôts, même s'il reprend dans une première liste les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants. L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoient le préavis réduit et le plafonnement des hausses, prévoit seulement qu'« un décret fixe la liste des communes » concernées. Au 12 octobre 2026, la rédaction n'a pas identifié de texte qui désigne la liste applicable au droit locatif après cette date ; ce point sera mis à jour dès la publication d'une précision officielle.

Pas d'encadrement des loyers

Strasbourg ne figure pas parmi les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, selon la fiche F1314 de Service-public, vérifiée le 1er août 2026. Le loyer initial d'un logement loué pour la première fois, ou après plus de dix-huit mois de vacance, est donc libre, sous réserve des règles générales.

Le permis de louer

Selon le rapport de l'observatoire, un dispositif d'autorisation préalable de mise en location, dit permis de louer, a été reporté à octobre 2026 dans le quartier Gare de Strasbourg. Il soumet la mise en location de certains logements à une autorisation, afin de repérer les logements indignes ou indécents avant leur remise sur le marché. Avant de louer dans ce secteur, le bailleur doit vérifier auprès de la ville si le dispositif est entré en vigueur et quelles adresses il concerne.

La décence énergétique

Comme partout en France métropolitaine, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne sont plus considérés comme décents pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions depuis le 1er janvier 2025, et le loyer des logements classés F ou G ne peut plus augmenter. Selon l'Insee, 62,5 % des résidences principales strasbourgeoises sont chauffées principalement au gaz de ville ou par un réseau de chaleur, 27,8 % à l'électricité et 5,9 % au fioul en 2023, ce qui influe sur les étiquettes énergétiques et sur les charges.

Notre outil d'audit d'annonce permet de vérifier qu'une annonce comporte toutes les mentions obligatoires, notamment la classe énergétique et les honoraires.

Louer à Strasbourg : les étapes à surveiller

Fixer le loyer d'une relocation

Avec près d'un ménage sur cinq installé depuis moins de deux ans, la relocation est fréquente. Avant de remettre un logement en location, le bailleur doit vérifier depuis combien de temps le précédent locataire est parti. Si ce départ date de moins de dix-huit mois, le loyer de départ est en principe le dernier loyer appliqué, augmenté au plus de la variation de l'indice de référence des loyers si aucune révision n'est intervenue au cours des douze mois précédents. Notre outil de révision de loyer aide à calculer la hausse autorisée.

Le bail doit mentionner le montant du loyer acquitté par le précédent locataire et la date de son dernier versement. Cette mention permet au nouveau locataire de vérifier que la règle a été respectée et, à défaut, de saisir la commission départementale de conciliation du Bas-Rhin.

Constituer le dossier du locataire

La liste des pièces qu'un bailleur peut demander est fixée par décret. Elle comprend notamment une pièce d'identité, un justificatif de domicile et des justificatifs d'activité et de ressources. Il est interdit d'exiger un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte. Dans une ville où les étudiants sont nombreux, la caution d'un proche ou la garantie Visale d'Action Logement peuvent compléter un dossier.

Réaliser l'état des lieux et fixer le dépôt de garantie

Dans un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Un état des lieux précis, pièce par pièce et accompagné de photographies, protège les deux parties.

Anticiper la question énergétique

Une large part du parc strasbourgeois date de l'après-guerre et des décennies suivantes. Pour ces logements, le diagnostic de performance énergétique mérite d'être vérifié avant toute remise en location, afin d'anticiper le calendrier d'interdiction progressive de location des logements les plus énergivores, qui concernera les logements classés F à partir de 2028.

Ce qu'il faut retenir pour un bailleur

• La demande est forte, notamment pour les petites surfaces proches des universités et du centre.
• La rotation impose de maîtriser les règles de la relocation en zone tendue et de conserver la trace du dernier loyer appliqué.
• Les loyers restent modérés au regard des autres agglomérations comparables.
• Dans le quartier Gare, un permis de louer peut s'appliquer.

Ce qu'il faut retenir pour un locataire

• Le loyer de marché médian de 13,1 euros par mètre carré dans l'Eurométropole donne un point de comparaison pour évaluer une offre.
• En cas de relocation, le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de dix-huit mois.
• Les honoraires d'agence facturés au locataire sont plafonnés au mètre carré.
• Le préavis de départ est d'un mois dans un logement vide.

Questions fréquentes

Les loyers strasbourgeois sont-ils encadrés ? Non. Strasbourg n'applique pas l'encadrement des loyers. Seule la hausse à la relocation et au renouvellement est limitée, comme dans toutes les communes en zone tendue.

Pourquoi le loyer de marché est-il plus élevé que le loyer médian ? Le loyer de marché ne concerne que les locataires entrés depuis un an ou moins. Les loyers sont souvent réajustés lors d'un changement de locataire, alors que ceux des baux en cours n'évoluent qu'au rythme de l'indice de référence des loyers.

Quels quartiers sont les plus chers ? Les quartiers centraux, où l'observatoire relève une médiane de 13,2 euros par mètre carré, contre 10,5 euros dans la zone la moins chère de la ville.

Où trouver les données de mon quartier ? Sur le site du réseau des observatoires des loyers, qui publie une carte des niveaux de loyers par zone de l'Eurométropole.

Le préavis d'un mois s'applique-t-il partout dans l'Eurométropole ? Il s'applique dans les communes classées en zone tendue. La liste des communes concernées peut être vérifiée sur le simulateur de Service-public.

Sources

• Insee, « Dossier complet, commune de Strasbourg (67482) », paru le 27 août 2026, recensement de la population 2023, consulté le 12 octobre 2026.
• Adeus, « Observatoire local des loyers du Bas-Rhin, résultats 2025, périmètre Eurométropole de Strasbourg », juillet 2026, consulté le 12 octobre 2026.
• Réseau des observatoires des loyers, carte des niveaux de loyers de l'Eurométropole de Strasbourg, consulté le 12 octobre 2026.
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et décret n° 2026-831 du 25 août 2026, Légifrance, consultés le 12 octobre 2026.
• Service-public, fiche F1314 sur l'encadrement des loyers (vérifiée le 1er août 2026), fiche F375 sur les honoraires et actualité A17566, consultées le 12 octobre 2026.