Plus-value immobilière : calcul et exonérations

Vendre un logement plus cher qu'on ne l'a acheté, c'est réaliser une plus-value. Pour un particulier, ce gain est imposable, sauf lorsqu'il porte sur la résidence principale ou qu'une exonération s'applique. Le calcul obéit à des règles précises, fixées par les articles 150 U et suivants du code général des impôts, et c'est le notaire qui l'établit et paie l'impôt au moment de la vente. Comprendre ces règles permet toutefois d'anticiper le montant et de choisir le bon moment pour vendre.

Ce guide s'appuie sur la fiche F10864 de Service-public, vérifiée le 15 avril 2026, et sur les articles du code général des impôts qu'elle cite.

En bref. La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré des frais d'achat et des travaux, réels ou forfaitaires. Elle est réduite par un abattement pour durée de détention, qui conduit à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. La plus-value imposable est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 euros. La résidence principale est totalement exonérée.

Les ventes concernées

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique aux ventes réalisées dans le cadre de la gestion du patrimoine privé :

la vente d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, d'un terrain ou d'une forêt ;
la vente de droits immobiliers, comme l'usufruit ou la nue-propriété ;
la vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
l'échange, le partage ou l'apport en société.

L'imposition est établie pour l'année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement, y compris en cas de vente en viager. Elle concerne aussi bien les résidents fiscaux français que les non-résidents, ces derniers relevant de règles particulières.

L'exonération de la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances, comme une cave, un garage ou une place de stationnement, est totalement exonérée. Il s'agit de l'habitation habituelle et effective, occupée la majeure partie de l'année. Le logement doit avoir cette qualité au moment de la vente. En cas de séparation, l'un des anciens conjoints doit l'avoir occupé jusqu'à sa mise en vente.

Un logement mis en location, ou laissé vacant longtemps avant la vente, peut perdre sa qualité de résidence principale. Il faut donc être attentif au délai entre le déménagement et la vente.

Les autres exonérations

Liées au bien

La durée de détention : le bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d'impôt sur le revenu, et depuis plus de 30 ans de prélèvements sociaux.
Le prix de vente : la vente d'un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 euros est exonérée.
La première vente d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente et qu'il réinvestit le prix dans l'achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de deux ans. Cette exonération, accordée une seule fois, doit être demandée dans l'acte de vente.
La vente d'un droit de surélévation, jusqu'au 31 décembre 2026, et certaines opérations de remembrement.

Liées au vendeur

Des exonérations sous conditions de ressources existent pour les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion invalidité. Pour une cession en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 12 793 euros pour la première part de quotient familial, plus 3 428 euros par demi-part supplémentaire, et le vendeur ne doit pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière.

Les personnes entrées dans un établissement pour personnes âgées ou pour adultes handicapés peuvent être exonérées lors de la vente de leur ancienne résidence principale, dans les deux ans suivant leur entrée, si le logement n'a pas été occupé entre-temps, sauf par leur conjoint. Le plafond de revenu est de 30 024 euros pour la première part, plus 7 015 euros pour la première demi-part et 5 522 euros pour les suivantes, au titre des revenus de 2024.

Les non-résidents peuvent, sous conditions, être exonérés lors de la vente de leur ancienne résidence principale ou, dans la limite de 150 000 euros de plus-value, d'une autre résidence.

Liées à l'acquéreur

La vente à un organisme de logement social, ou à un opérateur qui s'engage à réaliser des logements sociaux, est exonérée jusqu'au 31 décembre 2027. Les biens expropriés sont exonérés si l'indemnité est réemployée dans un délai de douze mois. Dans les zones tendues A bis, A et B1, une exonération existe aussi, sous conditions, pour une vente destinée au logement intermédiaire.

Calculer la plus-value brute

Le prix de vente

Le prix de vente est celui qui figure dans l'acte. Il peut être diminué des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la vente, sur justificatifs, comme ceux des diagnostics obligatoires. Il est augmenté des sommes versées à son profit, par exemple une indemnité d'éviction payée par l'acheteur au locataire en place.

Le prix d'acquisition

Pour un bien acheté, le prix d'acquisition est celui qui figure dans l'acte d'achat. Il peut être majoré :

des frais d'acquisition, droits d'enregistrement et frais de notaire, pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, pour leur montant réel justifié ou, si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, pour un forfait de 15 % du prix d'achat ;
des charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat ;
des frais de voirie, réseaux et distribution.

Les forfaits sont souvent intéressants lorsque les justificatifs ont été perdus ou que les dépenses réelles sont inférieures. Notre outil sur les frais d'agence aide à reconstituer la part des honoraires dans le prix.

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit.

Le cas des loueurs en meublé

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul : ils viennent diminuer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value. Cette règle, issue de la loi de finances pour 2025, comporte des exceptions pour certaines résidences de services, détaillées dans notre guide de la location meublée.

Les moins-values

Si la vente dégage une perte, cette moins-value ne peut en principe pas être déduite d'une plus-value réalisée sur un autre bien, sauf cas exceptionnels, comme la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est ensuite réduite d'un abattement, dont le taux dépend du nombre d'années de détention. Le barème diffère pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Durée de détention	Abattement annuel, impôt sur le revenu	Abattement annuel, prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonération	9 %
Au-delà de 30 ans	Exonération	Exonération

Concrètement, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.

Service-public donne l'exemple d'une plus-value de 10 000 euros sur un bien détenu 25 ans : elle est exonérée d'impôt sur le revenu, et l'abattement pour les prélèvements sociaux atteint 55 %, soit 26,4 % pour les années 6 à 21, 1,6 % pour la 22e année et 27 % pour les années 23 à 25. Les prélèvements sociaux sont dus sur 4 500 euros.

Les abattements exceptionnels

Des abattements exceptionnels, de 60 % en zones A bis, A ou B1, ou de 70 % dans certaines opérations d'urbanisme ou de revitalisation, peuvent s'appliquer lorsque l'acquéreur s'engage à démolir pour reconstruire des logements collectifs, pour des promesses signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027. Ils peuvent être portés à 85 % si les logements sociaux ou intermédiaires représentent au moins la moitié de la surface construite. Ils ne s'appliquent pas aux ventes au profit d'un proche.

L'impôt et les prélèvements sociaux

Les taux

Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value nette après abattement, selon l'article 200 B du code général des impôts.
Prélèvements sociaux : 17,2 % de la plus-value nette après abattement propre aux prélèvements sociaux.

Pour une plus-value imposable de 20 000 euros, Service-public calcule un impôt de 3 800 euros et des prélèvements sociaux de 3 440 euros, soit 7 240 euros au total.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Une taxe supplémentaire, prévue par l'article 1609 nonies G du code général des impôts, s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 euros. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant. Elle ne concerne ni les ventes exonérées, ni les terrains à bâtir. Son montant est calculé par le notaire à l'aide du tableau du formulaire n° 2048-IMM-SD.

Un exemple complet

Un particulier a acheté un appartement 200 000 euros, qu'il a loué vide pendant douze ans. Il le revend 260 000 euros en 2026. Il n'a pas conservé ses justificatifs de frais d'achat ni de travaux.

Prix d'acquisition majoré : 200 000 euros, plus un forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition, soit 15 000 euros, et un forfait de 15 % pour les travaux, soit 30 000 euros, le bien étant détenu depuis plus de cinq ans. Total : 245 000 euros.
Plus-value brute : 260 000 moins 245 000, soit 15 000 euros.
Abattement pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 12e année, soit sept années et 42 %. Base imposable : 8 700 euros.
Abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an sur sept années, soit 11,55 %. Base : 13 267,50 euros.
Impôt : 8 700 euros à 19 %, soit 1 653 euros. Prélèvements sociaux : 13 267,50 euros à 17,2 %, soit 2 282 euros environ.

Le total dû s'élève à environ 3 935 euros. Ce calcul est indicatif : la date exacte d'acquisition et de cession, les frais réels et la situation du vendeur peuvent le modifier.

Les formalités

Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, établit la déclaration et paie l'impôt au service de la publicité foncière, en le prélevant sur le prix de vente. Le vendeur n'a donc rien à verser lui-même. Il doit toutefois reporter le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur sa déclaration de revenus de l'année suivante, ainsi que, le cas échéant, le montant exonéré au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale.

Un non-résident doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité, sauf dispense, notamment lorsqu'il est ressortissant d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par une convention, ou lorsque le prix ne dépasse pas 150 000 euros.

Bien choisir le moment de vendre

Quelques années de détention supplémentaires peuvent réduire sensiblement la facture. Entre la 5e et la 22e année, chaque année supplémentaire apporte 6 % d'abattement pour l'impôt sur le revenu. Au-delà, seuls restent les prélèvements sociaux, qui disparaissent à 30 ans. À l'inverse, une vente avant cinq ans ne bénéficie d'aucun abattement ni du forfait travaux.

Pour un logement loué, il faut aussi tenir compte du bail en cours : un congé pour vendre n'est possible qu'à l'échéance du bail et dans les formes prévues par la loi, et la vente d'un logement occupé se fait souvent avec une décote.

Les erreurs fréquentes

Confondre les deux durées d'exonération

Beaucoup de vendeurs pensent qu'un bien détenu depuis plus de 22 ans est totalement exonéré. Ce n'est vrai que pour l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, restent dus jusqu'à la trentième année, sur une base qui diminue de 9 % par an entre la 23e et la 30e année. Pour un bien détenu 25 ans, plus de la moitié de la plus-value brute reste donc soumise aux prélèvements sociaux, comme le montre l'exemple de Service-public cité plus haut.

Oublier les forfaits

Le vendeur qui ne dispose plus de ses factures croit parfois qu'il ne peut rien déduire. Or le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition s'applique sans justificatif, et celui de 15 % pour les travaux aussi, dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Le code présente les deux méthodes comme une alternative : les travaux sont retenus soit pour leur montant réel, soit pour le forfait de 15 %. Le montant réel suppose des travaux réalisés par une entreprise, qui n'ont pas déjà été déduits des revenus et qui ne sont pas des dépenses locatives. Le notaire aide à choisir la méthode la plus favorable.

Mal dater la détention

Selon la doctrine fiscale (BOI-RFPI-PVI-20-20), la durée de détention se calcule par périodes de douze mois, depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession, et non par années civiles. Quelques jours de différence peuvent faire basculer une vente dans l'année suivante d'abattement, en particulier autour de la cinquième année, qui ouvre droit au forfait travaux, et de la vingt-deuxième année, qui marque la fin de l'impôt sur le revenu. Il est prudent de vérifier ces dates avec le notaire avant de signer la promesse.

Négliger la qualité de résidence principale

L'exonération de la résidence principale suppose que le logement ait encore cette qualité au jour de la vente. Un propriétaire qui a déménagé et mis son ancien logement en location avant de le vendre perd en principe le bénéfice de l'exonération. L'administration admet toutefois que l'exonération reste acquise lorsque le vendeur a occupé le logement jusqu'à sa mise en vente, que la cession intervient dans un délai normal et que le logement n'a été ni loué ni occupé gratuitement entre-temps. Dans un contexte économique normal, ce délai est en principe d'un an au maximum, mais il s'apprécie au cas par cas, au regard du marché local, du prix demandé et des démarches effectuées.

Le cas des biens reçus par donation ou succession

Lorsque le bien a été reçu par donation ou succession, la durée de détention court à compter de la date de la donation ou du décès. Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée pour le calcul des droits. Le forfait de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux. Pour un bien reçu gratuitement, seuls les frais réels, justifiés et effectivement supportés par le vendeur peuvent être ajoutés : frais d'acte et de notaire, et droits de mutation payés. En cas de succession, ces droits sont retenus à proportion de la valeur du bien dans l'actif successoral. Une estimation trop basse dans la déclaration de succession se traduit donc, des années plus tard, par une plus-value plus élevée.

Questions fréquentes

Faut-il payer l'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire ? Oui, sauf exonération particulière, notamment la première cession d'un logement autre que la résidence principale avec réemploi du prix, ou une détention de plus de 22 ans pour l'impôt et de plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le forfait travaux de 15 % s'applique-t-il toujours ? Non. Il n'est possible que si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

Les frais d'agence payés à la vente sont-ils déductibles ? Oui, lorsqu'ils sont à la charge du vendeur et justifiés, ils viennent diminuer le prix de cession.

La plus-value s'ajoute-t-elle à mes autres revenus ? Non. Elle est taxée à un taux proportionnel de 19 %, indépendamment du barème progressif, mais elle est prise en compte dans le revenu fiscal de référence.

Qui calcule la plus-value ? Le notaire, qui établit la déclaration n° 2048-IMM-SD et paie l'impôt lors de la publication de la vente.

Sources

Service-public, fiche F10864 « Impôt sur le revenu, plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026, consulté le 12 octobre 2026.
Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
Code de la sécurité sociale, article L136-7, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
Bofip-Impôts, BOI-RFPI-PVI-20-20 (durée de détention), BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (majorations du prix d'acquisition) et BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (résidence principale), consulté le 12 octobre 2026.