Expulsion locative : la procédure et les délais

L'expulsion d'un locataire est l'aboutissement d'une procédure longue, entièrement encadrée par la loi. Un propriétaire ne peut jamais expulser lui-même son locataire : il doit obtenir une décision de justice, puis la faire exécuter par un commissaire de justice, anciennement appelé huissier. À chaque étape, des délais protègent le locataire et lui laissent la possibilité de régulariser sa situation ou de se reloger.

Ce guide décrit la procédure la plus fréquente, celle qui fait suite à des loyers impayés, à partir de la fiche F31272 de Service-public, vérifiée le 6 août 2026, et des articles du code des procédures civiles d'exécution qu'elle cite. Notre article sur les loyers impayés détaille les démarches amiables qui précèdent la procédure.

En bref. Après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le propriétaire assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'audience a lieu au moins six semaines plus tard. Si le juge prononce la résiliation du bail et l'expulsion, un commandement de quitter les lieux laisse en principe deux mois au locataire, qui peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire d'un mois à un an. L'expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, si le locataire n'a pas de solution de relogement adaptée.

Les motifs d'une expulsion

Le motif le plus courant est l'impayé de loyer ou de charges. D'autres manquements peuvent conduire à la résiliation du bail : défaut d'assurance des risques locatifs, non-versement du dépôt de garantie, ou troubles de voisinage constatés par un juge. Une expulsion peut aussi suivre un congé régulièrement délivré, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail.

Selon Service-public, tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à certaines obligations. Lorsque cette clause s'applique, le juge constate la résiliation sans pouvoir apprécier l'importance de la faute. En l'absence de clause, il doit apprécier si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation.

Étape 1 : les démarches préalables

La relance et la conciliation

Le propriétaire commence en général par une lettre de relance, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Service-public précise qu'une tentative de conciliation, auprès d'un conciliateur de justice, gratuite, ou d'un médiateur, payant, est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 euros.

Le garant et l'assurance

Dès le premier impayé, le propriétaire peut se tourner vers la caution du locataire, vers la garantie Visale, en déclarant l'impayé dans les trente jours, ou vers son assurance loyers impayés.

Le signalement à la Caf

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire doit signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA à partir d'un certain seuil. Si l'aide lui est versée directement, le seuil correspond à deux fois le loyer net de l'aide, hors charges. Si l'aide est versée au locataire, il correspond à deux fois le loyer hors charges. Service-public prend l'exemple d'un loyer de 430 euros avec une aide de 200 euros : le seuil est de 460 euros dans le premier cas et de 860 euros dans le second. Le défaut de signalement expose le propriétaire à une amende de 8 010 euros.

Service-public signale que deux décrets du 12 février 2026 modifient les règles de gestion des impayés pour les bénéficiaires d'une aide au logement à compter du 1er janvier 2027. Nous mettrons cet article à jour à cette date.

Étape 2 : le commandement de payer

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le propriétaire charge un commissaire de justice de délivrer au locataire, puis à sa caution, un commandement de payer. Ce document doit comporter, à peine de nullité :

• le délai de six semaines laissé au locataire pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l'expulsion ;
• l'adresse du fonds de solidarité pour le logement ;
• l'information sur la possibilité de demander au juge, à tout moment, un délai de grâce selon l'article 1343-5 du code civil.

Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la Ccapex.

Pendant ces six semaines, le locataire peut reprendre le paiement du loyer, même partiellement, solliciter une assistante sociale, le fonds de solidarité pour le logement ou Action logement, chercher un accord écrit avec le propriétaire et, s'il est locataire du parc privé, répondre à la demande d'informations du diagnostic social et financier, qui éclairera le juge. S'il rembourse toute la dette, il reste dans le logement.

Étape 3 : l'assignation et l'audience

L'assignation

Si la dette n'est pas réglée dans les six semaines et qu'aucun accord n'a été trouvé, le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, éventuellement en référé. Il lui demande de condamner le locataire au paiement, de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion et de fixer une indemnité d'occupation. Le commissaire de justice délivre l'assignation au locataire et la signifie au préfet.

L'audience a lieu au moins six semaines après la remise de l'assignation au locataire.

Préparer l'audience

Le locataire n'est pas obligé d'avoir un avocat, mais il peut consulter gratuitement un avocat et demander l'aide juridictionnelle. Il a tout intérêt à se présenter à l'audience. Il peut y demander un délai pour rembourser sa dette et, si le bail comporte une clause résolutoire, la suspension de ses effets pendant le remboursement.

Selon Service-public, le juge peut accorder un délai de remboursement de trois ans au maximum et suspendre la procédure d'expulsion lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'il est en mesure de rembourser sa dette.

Étape 4 : la décision du juge

Deux issues principales sont possibles.

Un échéancier. Le juge fixe un calendrier de remboursement et suspend les effets de la clause résolutoire. Le locataire reste dans le logement tant qu'il respecte l'échéancier. S'il ne le respecte pas, même par un simple retard, le bail est résilié et la procédure d'expulsion peut reprendre.

La résiliation et l'expulsion. Le juge constate ou prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Le locataire devient alors un occupant sans droit ni titre. Il ne doit plus de loyer, mais une indemnité d'occupation fixée par le juge, jusqu'à son départ effectif et la remise des clés.

Le dépôt d'un dossier de surendettement peut, dans certains cas, suspendre la procédure d'expulsion.

Étape 5 : le commandement de quitter les lieux

Le commissaire de justice signifie la décision au locataire et lui délivre un commandement de quitter les lieux. Il en informe le préfet. Ce commandement doit mentionner, à peine de nullité :

• le titre exécutoire qui fonde l'expulsion ;
• le juge devant lequel demander des délais ou contester l'expulsion ;
• la date à laquelle le logement doit être libéré ;
• l'avertissement qu'à partir de cette date l'expulsion forcée est possible ;
• la reproduction des articles L412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d'exécution.

En principe, le locataire dispose de deux mois pour partir. Le juge peut toutefois avoir réduit ou supprimé ce délai, notamment s'il a constaté la mauvaise foi de l'occupant.

Demander un délai supplémentaire

Pendant ce délai, l'occupant peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire, compris entre un mois et un an. Le juge tient compte notamment de sa situation, de son âge, de son état de santé, de sa bonne ou mauvaise volonté et des démarches engagées pour se reloger. La demande se fait au moyen du formulaire de requête au juge de l'exécution prévu à cet effet. Le juge ne peut pas annuler l'expulsion, seulement en différer l'exécution.

Le maintien dans les lieux

Selon Service-public, l'occupant d'un logement du parc privé qui se maintient dans les lieux après l'expiration du délai qui lui a été accordé, en dehors de la trêve hivernale, encourt une amende de 7 500 euros.

Étape 6 : l'expulsion

Le rôle exclusif du commissaire de justice

Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion. Le propriétaire ne doit ni entrer dans le logement, ni changer la serrure, ni toucher aux meubles. Selon Service-public, celui qui procède lui-même à l'expulsion encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

Le commissaire de justice intervient un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Il peut prévenir l'occupant de la date, sans y être obligé.

Les trois situations possibles

• L'occupant accepte de partir. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion.
• L'occupant refuse d'ouvrir ou est absent. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion, puis peut demander au préfet le concours de la force publique. Si le préfet l'accorde, il revient avec un serrurier et la police ou la gendarmerie.
• Le préfet refuse le concours. Son refus doit être motivé, et son silence pendant deux mois vaut refus. Le propriétaire peut alors demander à l'État une indemnisation.

Les biens laissés sur place

Les biens laissés dans le logement sont inventoriés et peuvent être placés dans un garde-meuble, aux frais de la personne expulsée. Celle-ci dispose de deux mois, délai non renouvelable, pour les retirer. À défaut, les biens ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères, et les autres sont considérés comme abandonnés. Les papiers et documents personnels sont conservés sous enveloppe scellée pendant deux ans par le commissaire de justice. L'absence de valeur marchande peut être contestée dans le mois de la remise du procès-verbal.

La trêve hivernale

Les dates

Pour la saison 2026-2027, Service-public indique que la trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Ces dates ont été fixées par la loi Alur du 24 mars 2014, qui a établi la période du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.

Ce qu'elle suspend

Pendant la trêve, aucune expulsion ne peut être exécutée si l'occupant n'a pas de solution de relogement correspondant à ses besoins, même avec une décision de justice définitive. Lorsque la fin du délai pour quitter les lieux tombe pendant la trêve, l'expulsion est reportée à son terme.

Ce qu'elle ne suspend pas

La trêve ne suspend ni la procédure judiciaire ni la dette. Le propriétaire peut saisir le juge et faire délivrer un commandement pendant cette période. L'expulsion peut aussi avoir lieu toute l'année si l'occupant dispose d'un relogement adapté, dont le nombre de pièces correspond au nombre d'occupants. Dans les départements d'outre-mer, une trêve cyclonique peut s'appliquer. Certaines situations, comme l'occupation par un squatteur, ne bénéficient pas de la trêve.

L'indemnisation du propriétaire par l'État

Lorsque le préfet refuse le concours de la force publique, le propriétaire peut demander une indemnisation par lettre recommandée adressée au préfet, avec les justificatifs de son préjudice : perte des loyers et des charges récupérables, frais de commissaire de justice, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, frais de remise en état, perte de valeur liée à une vente désavantageuse ou trouble dans les conditions d'existence. Si le refus intervient pendant la trêve hivernale, seule la période qui suit peut être indemnisée.

L'administration dispose de deux mois pour répondre. Le propriétaire qui accepte la somme proposée signe un contrat par lequel il renonce à tout autre recours et s'engage à reverser à l'État les sommes qu'il pourrait recevoir de l'occupant. S'il conteste le montant, ou en cas de refus, il peut saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

Après le départ : la dette et le dépôt de garantie

Le départ de l'occupant ne met pas fin à la dette. Les loyers impayés, l'indemnité d'occupation et les frais mis à sa charge par le juge restent dus, et le propriétaire peut en poursuivre le recouvrement, y compris auprès de la caution lorsque son engagement le prévoit.

Le dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux suit les règles de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire doit le restituer dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues et justifiées. En cas de dette locative, il peut donc imputer sur le dépôt les loyers et indemnités impayés, à condition d'en justifier. Notre outil de restitution du dépôt de garantie aide à calculer le montant et le délai.

Lorsque les clés ne sont pas remises et que le logement est libéré lors de l'expulsion, le procès-verbal du commissaire de justice sert de point de départ. Il est prudent, pour les deux parties, de conserver ce document et les photographies éventuellement prises.

Le calendrier type

Entre le premier impayé et l'expulsion effective, il s'écoule souvent plus d'un an.

Les aides pour le locataire

• SOS loyers impayés, au 0 805 160 075, numéro vert, informe gratuitement locataires et propriétaires.
• Le fonds de solidarité pour le logement peut accorder une aide pour régler la dette.
• Action logement propose des aides aux salariés du secteur privé non agricole.
• Une assistante sociale, en mairie ou au département, ou un point conseil budget, peuvent accompagner le ménage.
• Le recours Dalo peut être engagé sous conditions, notamment en cas de menace d'expulsion sans relogement.
• Le 115 peut être appelé en l'absence de solution d'hébergement.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il couper l'eau ou l'électricité pour obtenir le départ du locataire ? Non. Toute pression de ce type est interdite. Seule la procédure judiciaire permet d'obtenir le départ du locataire.

Le locataire peut-il arrêter de payer pendant la trêve hivernale ? Non. La trêve ne suspend pas la dette, et l'indemnité d'occupation reste due.

Le juge peut-il annuler une expulsion ? Le juge de l'exécution ne peut pas annuler la décision d'expulsion, mais il peut accorder des délais. Le juge du fond peut, avant cela, suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire rembourse sa dette.

Qui paie les frais de la procédure ? Le juge peut condamner le locataire aux frais de justice, en plus de la dette. Le propriétaire avance toutefois les frais de commissaire de justice.

L'expulsion d'un logement social suit-elle les mêmes règles ? Dans les grandes lignes, oui. Le bailleur social peut proposer un protocole de cohésion sociale, qui suspend la procédure si le locataire reprend le paiement et rembourse progressivement sa dette.

Sources

• Service-public, fiche F31272 « Loyers impayés et expulsion du locataire », vérifiée le 6 août 2026, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, actualité A14632 « Trêve hivernale 2026-2027 » et fiche F34736 « Quand s'applique la trêve hivernale ? », consulté le 12 octobre 2026.
• Code des procédures civiles d'exécution, articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 à L431-3, R411-1 à R412-4 et R433-1 à R433-6, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code pénal, articles 226-4-2 et 315-2, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.