Troubles de voisinage dans un immeuble loué : qui est responsable ?

La question. « Mon voisin du dessus, locataire, fait régulièrement du bruit tard le soir. Je lui ai parlé, sans résultat. Puis-je me retourner contre son propriétaire ? »

La réponse courte est oui, dans une certaine mesure. Le premier responsable est l'auteur des troubles, c'est-à-dire le locataire. Mais la loi impose aussi à son propriétaire d'agir lorsqu'il est averti. Voici comment s'articulent les responsabilités.

Le locataire, premier responsable

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués, suivant la destination prévue par le bail. Le code civil, en son article 1728, prévoit de même que le preneur doit user de la chose louée raisonnablement.

Au-delà du bail, la jurisprudence pose un principe général : nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. La victime n'a pas à prouver une faute, seulement le caractère anormal du trouble, apprécié selon sa fréquence, son intensité et les circonstances. Le bruit peut aussi constituer une infraction lorsqu'il porte atteinte à la tranquillité du voisinage, de jour comme de nuit, selon le code de la santé publique.

Le propriétaire, tenu d'agir

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 5 mars 2007, dispose : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Concrètement, le voisin gêné peut écrire au propriétaire du logement d'où viennent les troubles, par lettre recommandée, en décrivant précisément les faits et en joignant des preuves. Le propriétaire doit alors rappeler son locataire à ses obligations et, si les troubles persistent, peut aller jusqu'à demander au juge la résiliation du bail. Service-public range d'ailleurs les troubles de voisinage constatés par un juge parmi les manquements qui peuvent entraîner l'application de la clause résolutoire.

Un propriétaire qui reste inactif après une mise en demeure motivée peut voir sa responsabilité engagée.

Et si le bruit vient d'un logement voisin du vôtre, alors que vous êtes vous-même locataire ?

Votre propre propriétaire n'est en principe pas responsable des troubles causés par des tiers. L'article 1725 du code civil précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sauf au locataire à les poursuivre en son nom personnel. Vous devez donc agir directement contre l'auteur des troubles, ou contre le propriétaire de son logement sur le fondement de l'article 6-1.

Les étapes conseillées

1. Le dialogue, puis un courrier simple à l'auteur des troubles.
2. La preuve : témoignages d'autres voisins, mains courantes, constat de commissaire de justice ou intervention de la police municipale, en notant chaque fois la date et l'heure.
3. Le syndic, si les troubles enfreignent le règlement de copropriété.
4. La mise en demeure motivée du propriétaire du logement, en recommandé.
5. La conciliation, gratuite, auprès d'un conciliateur de justice.
6. Le juge, pour obtenir la cessation des troubles et des dommages et intérêts.

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Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il expulser lui-même un locataire bruyant ? Non. Il doit obtenir une décision de justice, puis la faire exécuter par un commissaire de justice.

Faut-il une mise en demeure pour agir contre le propriétaire ? Oui. L'obligation de l'article 6-1 naît après une mise en demeure dûment motivée.

Le syndic peut-il agir ? Oui, lorsque les troubles portent atteinte aux parties communes ou violent le règlement de copropriété.

Le bruit d'un enfant ou d'une activité normale est-il un trouble ? Pas nécessairement. Les juges apprécient le caractère anormal du trouble au regard des circonstances. Les bruits de la vie courante, dans une mesure raisonnable, sont en principe tolérés, alors qu'une musique forte répétée la nuit peut être sanctionnée.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6-1 et 7, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code civil, articles 1725 et 1728, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Code de la santé publique, article R1336-5, Légifrance, consulté le 12 octobre 2026.
• Service-public, fiche F31272 « Loyers impayés et expulsion du locataire » (définition de la clause résolutoire), consulté le 12 octobre 2026.