Augmentation de loyer : quand c'est légal et quand ça ne l'est pas

L'augmentation de loyer est strictement encadrée par la loi française. Votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer quand il veut et comme il veut. Pourtant, de nombreux locataires subissent des hausses qu'ils auraient pu contester. Ce guide fait le point complet sur ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas.

La révision annuelle en cours de bail

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'IRL est un indice calculé par l'INSEE chaque trimestre, basé sur l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers). C'est le seul mécanisme légal de révision du loyer en cours de bail.

Valeurs récentes de l'IRL

Comment calculer la révision ?

La formule est simple :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL / Ancien IRL)

Exemple concret :

• Loyer actuel : 800 €
• Bail signé le 1er avril 2025
• IRL T1 2025 (ancien) : 142.60
• IRL T1 2026 (nouveau) : 145.20
• Nouveau loyer = 800 × (145.20 / 142.60) = 814.59 €

Soit une augmentation de 14.59 € par mois (+1.8 %).

Les conditions pour appliquer la révision

Pour que la révision soit valide, le propriétaire doit :

1. Avoir une clause de révision dans le bail — Sans cette clause, aucune révision n'est possible
2. Respecter la date anniversaire — La révision intervient à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire
3. Notifier le locataire — Par courrier simple, recommandé ou email
4. Utiliser le bon IRL — Celui du trimestre de référence mentionné au bail

L'encadrement des loyers en zone tendue

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, une contrainte supplémentaire s'ajoute : le loyer ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

Renouvellement de bail en zone encadrée

Lors du renouvellement du bail (tous les 3 ans en vide, 1 an en meublé), le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, même si l'IRL le permettrait.

Relocation en zone encadrée

En cas de changement de locataire, le propriétaire ne peut pas non plus fixer un loyer supérieur au précédent (sauf travaux d'amélioration ou sous-évaluation manifeste), et dans tous les cas, le loyer est plafonné par le loyer de référence majoré.

Au renouvellement du bail : les règles spécifiques

Si le loyer est sous-évalué

Le propriétaire peut proposer une augmentation au renouvellement du bail si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables.

La procédure est contraignante et les locataires peuvent contester les références fournies. En pratique, cette augmentation est rare et limitée.

Après des travaux d'amélioration

Si le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration (pas de simples réparations) d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il peut majorer le loyer annuel de 15 % du coût réel des travaux TTC.

Exemple : pour un loyer de 800 €/mois (9 600 €/an) et des travaux de 12 000 €, la majoration maximale serait de 12 000 × 15 % = 1 800 €/an, soit 150 €/mois.

Ce qui n'est JAMAIS autorisé

• Augmentation libre en cours de bail — Le propriétaire ne peut pas augmenter à sa guise
• Augmentation supérieure à l'IRL — Même pour « compenser l'inflation réelle »
• Double augmentation — Pas de révision IRL + augmentation au renouvellement la même année
• Augmentation rétroactive — Au-delà d'un an, la prescription s'applique
• Augmentation conditionnée — « Si vous ne renouvelez pas le bail, j'augmente » est illégal
• Indexation sur un autre indice — Seul l'IRL est autorisé pour les baux d'habitation

Comment contester une augmentation abusive

Puis-je refuser l'augmentation ?

Oui, si elle est illégale. Vous pouvez continuer à payer l'ancien loyer ou le loyer conforme à l'IRL. Le propriétaire ne peut ni vous expulser ni résilier le bail pour ce motif.

Si l'augmentation est conforme (IRL), vous devez l'accepter — mais vérifiez toujours le calcul.

Gel des loyers : les passoires thermiques

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés F et G au DPE sont soumis à un gel des loyers : aucune augmentation n'est possible, ni par révision IRL, ni au renouvellement, ni à la relocation.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent même plus être mis en location. Cette interdiction s'étend aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur le DPE et les passoires thermiques.

FAQ

Mon propriétaire augmente mon loyer de 5 % alors que l'IRL est à 1.8 %. Que faire ?

C'est illégal. Envoyez un recommandé AR refusant l'augmentation et calculant le montant conforme à l'IRL. Continuez à payer l'ancien loyer majoré de l'IRL. Si le propriétaire insiste, saisissez la commission de conciliation.

La révision est-elle automatique ?

Non. Le propriétaire doit en faire la demande. S'il ne la demande pas, le loyer reste identique. Il ne peut réclamer les arriérés que sur 1 an maximum.

Mon bail ne contient pas de clause de révision. Le propriétaire peut-il quand même augmenter ?

Non. Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. La seule possibilité d'augmentation serait au renouvellement, pour loyer sous-évalué, avec la procédure encadrée décrite ci-dessus.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer d'un nouveau locataire ?

En zone tendue avec encadrement, le nouveau loyer est plafonné par le loyer de référence majoré et ne peut pas excéder le loyer du précédent locataire (sauf travaux ou sous-évaluation manifeste). Hors zone tendue, le propriétaire est libre de fixer le montant.