Révision du loyer avec l'IRL : règles et calcul en 2026

Le loyer d'un logement d'habitation ne peut être révisé qu'une fois par an, à condition que le bail contienne une clause de révision. La hausse est plafonnée par l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE : le dernier indice paru est celui du 3e trimestre 2026, à 148,06 (+1,57 % sur un an) ; le 2e trimestre 2026 reste à 148,37 (+1,15 %).

Ce que dit la loi. L'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la révision annuelle du loyer en cours de bail et la limite à la variation de l'IRL.

La révision est-elle automatique ?

Non. Elle suppose une clause écrite dans le bail. Sans clause, le loyer reste celui fixé à la signature pendant toute la durée du bail. Avec une clause, le bailleur doit en faire la demande au locataire.

Comment calculer le nouveau loyer ?

Le nouveau loyer hors charges est égal au loyer actuel multiplié par le nouvel IRL, puis divisé par l'IRL de référence. L'IRL de référence est celui du trimestre mentionné dans le bail, ou à défaut le dernier publié à la date de signature. Le nouvel IRL est celui du même trimestre, un an plus tard.

Exemple. Un bail signé en septembre 2025 prévoit un loyer de 800 euros hors charges et retient l'IRL du 2e trimestre 2025, soit 146,68. À la date anniversaire de septembre 2026, l'indice du 2e trimestre 2026 (déjà publié en juillet) vaut 148,37. Le nouveau loyer s'élève à 800 × 148,37 / 146,68 = 809,22 euros, soit une hausse de 9,22 euros par mois. Pour un bail indexé sur le 3e trimestre, voir le décryptage IRL du 3e trimestre 2026.

Le bailleur peut-il rattraper une révision oubliée ?

Il dispose d'un an à compter de la date anniversaire du bail pour demander la révision. Passé ce délai, la révision de l'année concernée est perdue. La révision prend effet à la date de la demande et ne peut pas être rétroactive.

Quels logements ne peuvent pas être révisés ?

Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni lors d'une relocation, en France métropolitaine. Cette règle issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 vise les logements les plus énergivores.

Ce que peut faire le locataire

Il vérifie que le bail contient une clause, que l'indice utilisé est le bon trimestre et que la demande a été faite dans l'année. En cas d'erreur, il peut demander par écrit une rectification, puis saisir la commission départementale de conciliation.

Ce que peut faire le bailleur

Il note la date anniversaire et le trimestre de référence dès la signature, puis envoie la demande de révision chaque année en indiquant le calcul. Un logement classé F ou G doit d'abord faire l'objet de travaux avant toute hausse.

Les derniers indices publiés

Source : INSEE, séries SDMX (dernier niveau 148,06 au 3e trimestre 2026, publié le 15 octobre 2026). Le décryptage dédié : IRL du 3e trimestre 2026.

Entre le 3e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, la variation annuelle de l'IRL a été plafonnée à 3,5 % par la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat. C'est ce « bouclier loyer » qui explique les variations proches de 3,50 % visibles sur ces trimestres.

Deux autres exemples chiffrés

Un bail signé au printemps 2024. Le bail d'un T3 signé en mars 2024 fixe un loyer de 900 euros hors charges et retient l'IRL du 4e trimestre 2023, soit 142,06. En mars 2025, l'indice du 4e trimestre 2024 vaut 144,64. Le loyer révisé s'élève à 900 × 144,64 / 142,06 = 916,35 euros, soit 16,35 euros de plus par mois.

Un petit loyer en 2026. Un studio loué 650 euros hors charges a pour référence l'IRL du 1er trimestre 2025, soit 145,47. À la date anniversaire de 2026, l'indice du 1er trimestre 2026 vaut 146,60. Le loyer passe à 650 × 146,60 / 145,47 = 655,05 euros. La hausse, 5,05 euros, reste modeste parce que l'indice a peu progressé sur un an.

Le calcul s'arrondit au centime. Les charges ne sont jamais concernées : elles font l'objet de provisions et d'une régularisation annuelle distinctes.

Trois cas concrets

La clause existe, mais le bailleur a oublié. Le bail de Nadia a pour date anniversaire le 1er février 2026. Son bailleur ne s'en souvient qu'en septembre 2026 et lui écrit le 15 septembre. Il est encore dans le délai d'un an : la révision s'applique, mais seulement à compter du 15 septembre. Il ne peut pas réclamer la différence pour les mois de février à septembre.

Le bailleur attend plus d'un an. Si le bailleur de Nadia ne réclame rien avant le 1er février 2027, la révision de 2026 est perdue. Il pourra demander celle de 2027 à la date anniversaire suivante, en partant du loyer non révisé.

Le logement est classé G. Thomas loue un deux pièces dont le diagnostic de performance énergétique indique la classe G. Même si son bail contient une clause de révision, son bailleur ne peut pas appliquer l'IRL. Pour pouvoir augmenter le loyer, le bailleur doit d'abord réaliser des travaux et obtenir un nouveau diagnostic classant le logement au moins en E.

Modèle de lettre de demande de révision

Madame, Monsieur,

Conformément à la clause de révision prévue par notre bail du [date de signature] et à l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe de la révision annuelle du loyer à compter de ce jour.

Le loyer hors charges actuel est de [montant] euros. L'indice de référence prévu au bail est celui du [trimestre et année], soit [valeur]. Le dernier indice publié pour ce même trimestre est de [valeur].

Le nouveau loyer hors charges s'établit donc à [montant] × [nouvel indice] / [indice de référence] = [résultat] euros. Le montant des provisions sur charges reste inchangé.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Le bailleur garde une preuve de l'envoi, idéalement par lettre recommandée ou par un écrit daté que le locataire contresigne.

Révision, réévaluation, relocation : trois règles différentes

La révision annuelle n'est qu'un des trois mécanismes qui font évoluer un loyer, et ils sont souvent confondus.

La révision a lieu en cours de bail, une fois par an, selon l'IRL. C'est l'objet de cet article et de l'article 17-1 de la loi de 1989.

La réévaluation intervient au renouvellement du bail. Elle n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le bailleur doit la proposer au moins six mois avant la fin du bail, avec des références de loyers, selon la procédure de l'article 17-2. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie avant le juge.

La relocation concerne un nouveau locataire. Dans les communes situées en zone tendue, un décret limite chaque année la hausse de loyer entre deux locataires ; dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer doit en plus respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié.

Savoir dans quel cas on se trouve évite la plupart des litiges : une hausse annoncée au renouvellement sans références de voisinage, par exemple, ne vaut pas révision.

Vérifier un calcul en deux minutes

L'outil Révision de loyer de Transpareo retrouve l'indice de référence et le dernier indice publié, calcule le nouveau loyer, vérifie le délai d'un an et signale le gel des logements classés F ou G. Il fonctionne sans compte.

Questions fréquentes

La révision s'applique-t-elle aux charges ? Non. Elle porte sur le loyer hors charges. Les charges suivent leur propre régularisation annuelle.

L'IRL peut-il baisser ? D'un trimestre à l'autre, oui : il est passé de 148,37 au 2e trimestre 2026 à 148,06 au 3e trimestre 2026 (comme de 146,68 à 145,77 entre les 2e et 3e trimestres 2025). La révision compare toutefois le même trimestre d'une année sur l'autre, et cette comparaison est restée en hausse depuis 2022.

Quel IRL utiliser en Corse ou dans les départements d'outre-mer ? Des indices spécifiques sont publiés depuis le 3e trimestre 2022 : au 3e trimestre 2026, 143,80 en Corse et 145,21 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution (au 2e trimestre 2026, ces indices valaient respectivement 146,22 et 146,94).

Le locataire peut-il refuser la révision ? Non, si la clause existe et que le calcul est exact. Il peut en revanche contester un indice erroné ou une demande tardive.

Faut-il un avenant au bail ? Non. La demande écrite du bailleur suffit ; le bail n'a pas à être modifié.

Sources

• INSEE, série IRL idbank 001515333 (148,06 au 3e trimestre 2026) et variation 001515334 (+1,57 %), https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333 et API SDMX, consulté le 15 octobre 2026.
• « Au deuxième trimestre 2026, l'indice de référence des loyers augmente de 1,15 % sur un an », INSEE, Informations rapides n° 167, 10 juillet 2026, https://www.insee.fr/fr/statistiques/9022797, consulté le 15 octobre 2026.
• « Indice de référence des loyers (IRL) », Service-public.fr, fiche F13723, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F13723, consulté le 15 octobre 2026.
• Tableau de l'IRL, ANIL, https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl, consulté le 15 octobre 2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1 et 17-2, Légifrance, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310, consulté le 15 octobre 2026.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, article 159, Légifrance, consulté le 15 octobre 2026.